周总酒店项目运营可行性分析报告.docxVIP

PAGE  北斗路酒店项目运营可行性分析报告 项目简介 1.1项目物业属性 本项目物业属性为宅基地用房。 1.2地理位置 本项目位于深圳市罗湖区北斗路东与沿河南路北交汇处，南依文锦渡口岸，与其相距仅200多米，西面为锦星花园小区，北面为文华花园，东面为深圳市美术学校。 1.3项目现状 已完成酒店的结构改造和部分室内装修，初步设计为： 一层：接待中心、中餐宴会大厅、西餐厅、商务中心、厨房操作间（内设自用仓库）、消防控制中心； 二层：多功能餐饮娱乐包间； 三层、四层：酒店客房（内有自用办公区） 1.4拟定档次与项目规模 本项目初步拟定为四星级标准，总建筑面积为7025平米，规划有客房73间，多功能餐饮娱乐包间20间，中餐宴会厅可容70桌，西餐厅可容13桌。 项目运营方式选择 本项目运营可供选择的方式为： 整体出租 项目经营环境研究 4.1全国社会消费品零售总额继续增长，达到1986年以来的最高点。 需求水平和购买能力，是商业营业用房市场需求最根本的支撑，而社会消费品零售总额反映需求水平和购买能力的活跃程度。2009年国内市场销售从年初的一度低迷中逐步复苏，城乡消费均保持较快增长。2009年前三季度，社会消费品零售总额89,676亿元，同比增长15.1%；扣除价格因素，实际增长17.0%，比上年同期加快2.8个百分点。其中，城市消费品零售额61,013亿元，增长14.8%。城镇居民人均消费总支出比上年同期增长14.9%，扣除价格因素后实际增长9.8%，同比提高2.3个百分点。而2009年全年社会消费品零售总额达到1986年以来的最高点。 4.2深圳消费市场增长快速，成熟商圈的商业整体经营环境继续利好 2009年前11个月深圳社会消费品零售额接近2358亿元，同比增长14.6%。消费市场的快速增长，使得深圳优质商业营业用房总体需求并未出现明显萎缩，特别是来自餐饮业和国际快速时装品牌积极寻找合适的铺位扩张或进驻本地市场，使得深圳成熟商圈的整体经营环境继续利好。 项目经营价值评估 6.1周边酒店调查 本项目周边酒店较多，方圆一公里范围内有丹枫白露酒店、三九大酒店、圣廷轩酒店、万事达酒店、国宾大酒店、长安大酒店、深圳东方宾馆、锦华唐酒店、凤凰酒店、柏豪大酒店、联城酒店等。本次选取离项目方圆500米范围内，较具竞争性的酒店：丹枫白露酒店、三九大酒店、长安大酒店、圣廷轩酒店、联城酒店、万事达酒店和厚道大酒楼展开调查分析。 表6.1周边酒店客房调查分析表 酒店名称地理位置实收房价入住率丹枫白露酒店沿河南路与深南东路交汇处500-800元/间·天80%三九大酒店沿河南路与深南东路交汇处298-398元/间·天80%长安大酒店深南东路与文锦南路交汇处320元/间·天75%圣廷轩酒店延河路与水库南路交汇处268-428元/间·天85%联城酒店文锦南路与锦星路交汇处188-208元/间·天70%万事达酒店新安路与沿河南路交汇处298-308元/间·天75%数据来源：本次实地调查 表6.2周边大型餐饮中档消费水平调查分析表 餐饮店名称地理位置大厅消费包间消费私房菜丹枫白露酒店2楼150元/人1680元/间三九酒店餐厅三九酒店11楼60元/人1200元/间圣廷轩酒店餐厅圣廷轩酒店2楼50元/人800元/间联城酒店餐厅联城酒店1楼60元/人500元/间厚道大酒楼森威大厦2-3楼80元/人700元/间数据来源：本次实地调查 6.2客房实收房价评估 区域及个别因素综合分析 表6.2.1 项目与比较案例区域及个别因素分析表 比较因素本项目丹枫三九长安圣廷轩联城万事达区域因素区域繁华程度不繁华繁华繁华繁华不繁华不繁华不繁华对外交通便利度较好好好好一般好较好道路通达度好好好好一般一般一般区域环境条件一般一般一般一般一般一般一般个别因素规模小中大大中小中外部景观无有有无无无无附属产业配套一般好好较好一般一般无内部装修好(拟定)好一般一般好一般较好星级服务好(拟定)好较好较好好一般较好修正系数确定 各酒店实收房价为P0 ，加权后实收房价为Pn（n=1.2.3……） 期日修正系数K1=100%； 使用权年限修正系数K2，考虑到本次评估各酒店的使用年期，将会重新计算，因此选取K2=1.10； 区域因素及个别因素修正系数K3内容见表6.2.2。 区域因素及个别因素修正 表6.2.2 区域及个别因素修正表 比较因素本项目比较值丹枫三