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酒店的投入产出与经营管理——对浙江宾馆改建与经营效益的思考 2005-10-24 来源：华东旅游报 作者：余勇钢 我要评论（0） 文章摘要 　　 酒店专业人士在谈及酒店的日常经营管理时，通常会询问酒店基本经营情况的十组指标参数，即：建筑面积、总投资额(包括银行贷款)、预计投资回收期、星级标准、客房数量、总营业额、平均房价、平均出租率、员工人数、经营利润。依笔者之见，酒店经 营的十组指标参数有着较为密切的相互关联。本文依据四星级城市休闲型酒店一一浙江宾馆在基本设施符合“五星”标准的改建工程中，实际资金投入和预测经营效益产出的情况，对上述十组数据进行综合分析与思考，从下面五个方面阐述酒店前期资金投 入与酒店经营期经营管理的相互关系。 一、酒店建设规模与星级酒店面积的关系 酒店的建筑面积与当地市政规划关系密切，在市政规划部门对酒店的规划一旦确定后，酒店的建筑面积将是一个确定的数值。浙江宾馆重新规划建筑面积为33500平方米（不包括别墅面积)，地下建筑面积6277平方米，新建建筑面积28777平方米(其中地上面积22500平方米)，设计按“五星”基本的标准实施，客房数量为306间／套，以全宾馆的建筑面积来推算，设计的平均每一间／套客房的建筑面积约占130平米。用同样的方式，在对杭州香格里拉饭店、上虞国际大酒店、杭州五洲大酒店等五星级和浙江大酒店、杭州望湖宾馆等四星级的酒店进行实际测算比较后得出：四星级酒店平均每间／套客房所占用的面积约在90平方米至110平方米之间；五星级酒店平均每间／套客房所占用的面积均在120平方米至180平方米之间。 由于酒店所在地区和经营管理模式的差异，酒店的总建设面积与星级标准有着密切的关系。由于酒店星级不同而产生的差异，四、五星酒店与普通星级酒店有明显的不同，而三星以下的普通星级酒店的差异会较小，星级较高。平均每间／套客房所占用的面积就较大，反之，平均每间／套客房所占用的面积就较小。 二、总投资额(不含土地费用)与酒店基础建设各单方造价的关系 酒店投资计算形式有多种，常用的有：“按酒店实际功能项目进行投资计算”。“按酒店每平方米面积进行投资估算” “在酒店正常经营项目设施的配比情况下，按客房数量进行投资估算”等形式(在第二、三种形式计算时另需附加银行贷款利息或财务费用)。 “按酒店实际功能项目进行投资计算”主要内容有：政府规费、勘察、二程监理、各类设计(含：建筑、装修、园艺绿化、环境艺术、弱电设施、强电设施等)、基建设备安装、土建工程、园林工程、装修工程、劳务用工、招标代理、工程审计、工程质检、酒店前期开办费用、财务费用等等。由于酒店业主的经济实力情况和酒店星级要求的不同，从而使投入酒店建设的资金也有所不同，差异较大。 “按酒店每平方米面积进行投资估算”、“在酒店正常经营项目设施的配比情况下按客房数量进行投资估算”的计算方式，是目前大多数酒店业主常用的投资估算方式。在不计财务费用和土地成本费用的情况下，用浙江宾馆多层建筑的实例分析，浙江宾馆新建面积为28898平方米，土建总造价为5545万元(含各种规费、杂费、配套费用)，实际单方造价约在1919元／平方米；客用区域总装修面积约为3万平方米(不包括原有53套客房)，每平方米的平均装修定价为2500元，装修总价约为7500万元。改建的浙江宾馆 新建部分每平方米的基建直接投资费用约为4419元。如果以全新的酒店为例（高层建筑浙江大酒店和上虞国际大酒店)，浙江大酒店每平方米的投资费用达5700余元，上虞国际大酒店每平方米的投资费用达5800余元。由上述数据可以初略得知：五星级酒店每平方米的基建直接投资费用约为4400至5800元：以普通客房(含小走廊和卫生间)面积30平方米为依据计算，每套客房的直接投资额在12—18万元之间。 高层建筑与多层建筑的基建造价会有较大的差异，突出专业性特点的酒店和综合性的酒店在“平均每间／套客房的投资分摊费用”计算上也会有较大的差异。 三、酒店星级标准与基础建设投资的关系 根据《旅游饭店星级的划分及评定》标准，酒店星级标准的不同，内部的各类设施，设备要求也大不相同，其前期的投资和经营业绩也有所不同。酒店大堂面积从150到400平方米，分设为五级；客房面积从14到30平方米，分六个评分级差；客房的数量、酒店其他配套设施、酒店的管理软件也会由于星级的不同而变化。 我以酒店普通客房(含卫生间和小走廊)为例，来说明多层标准型酒店客房的前期投资情况：低星级酒店 18平方米每套客房直接投资在4-6万元之间，三星级酒店 20平方米每套客房直接投资在7－10万元之间，高星级酒店 30平方米每套客房直接投资在12-18万元之间。 依据《旅游饭店星级的划分及评定》标准，若浙江宾馆新建部分规模不变，并以三星标准进行建设和装修，装修单位定价在每平方米150