房地产经济学0810第四章课件.pptVIP

第四章 房地产价格 第一节 土地价格 第二节 房屋买卖价格（房地产价格） 第三节 房屋租赁价格（房地产价格） 第一节 土地价格 1.1土地价格的内涵 从卖方看，土地价格是出售或者出租土地的地租资本化的收入，从买方看，是资本化了的，提前支付的地租。因此，可以用收益现值法衡量土地的价格。 土地价格不是土地的购买价格，而是地租的购买价格。 地租收入中包含有真正的地租和部分土地资本的利息和折旧。因而地价包括真正地租的资本化和土地资本价格两部分。当然，两者要区分开来是很困难的。 土地价格对生产者说，是成本价格的要素。但对产品来说，只有其中的真正地租才是土地要素价格。其他部分可以视为劳动或资本要素。 1.2 土地价格的形成 土地总量固定不变，因此，此时需求是影响价格的唯一因素。 某种用途的土地，短期内价格决定不受供给影响，价格受需求影响。 特定用途的土地，从长期分析，其他用途的土地可能转化为该种用途，因而具有一定的供给弹性，受供求关系的影响。 1.3 土地价格的本质 理论上，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成（来源于地租的构成）。 土地价格的构成：纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值、不确定性的风险补偿费、可达性价值构成。 现实中，土地价格是与城市土地使用价值相对应的价格因素的有机构成。这些因素包括：征地拆迁补偿费、开发小区内的公共设施配套费、大市政配套费、维护管理费、土地开发经营税、开发经营贷款利息、开发经营合理利润，同时受到市场因素的影响（在我国受政策性影响很大）。 1.4土地价格在财政收入中的作用 从土地的角度看,房地产开发的源头是土地,在我国社会主义制度体系下掌控土地资源的是政府。土地的供给水平直影响了房地产的供给量也就直接的影响了房地产的价格,地方政府利益驱动促使了房地产价格的上涨。自从银行管辖权上划以后,来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。 尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后,土地价格大幅上涨,部分城市土地价格成数倍增长。据统计,2004年土地交易价格比上年上涨10.1%,涨幅比2003年高1.7个百分点;2005年一季度,又上涨了7.8%。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本,推动房屋销售价格的上涨。 房价、地价的上涨,有助于地方政府获取更多的收入,房地产膨胀得越大,地方政府的收益就越大。而与此同时,地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性,使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。 国务院发展研究中心一份研究资料显示，土地出让金约占地方财政收入的60%（2008年又是土地出让金纳入财政预算内的第一年） 重庆市2007年房地产业发展快速，全年完成房地产开发投资849.9亿元，销售商品房3500多万平方米，共收入房地产税费400余亿元，房地产税费占全市财政收入的50.8％。 1.4土地价格在财政收入中的作用 据统计,2003年上海的卖地收入为216亿元,相当于上海市地方财政总收入的24%。 伟业顾问的数据显示，北京市2007年土地出让金约达438亿元。2007年北京地方财政收入则为1492.6亿元。土地出让金占财政收入的29.3%。 2006年、2007年的金融、税收、土地以及住宅保障等政策的综合作用，自2007年10月份以来，房价攀升出现了逐渐放缓的趋势。 有数据显示，2008年上半年，广州土地出让金仅相当于去年的1/4；上海的土地出让金约为57亿元，去年则为608亿元；重庆今年上半年各类土地出让金总计约为82亿元，2007年约为370亿元。 财政部《8月份税收收入情况分析》（2008），该分析显示，因受房地产交易下滑的影响，营业税、房屋转让所得税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等增速均出现大幅回落。 8月份，与土地相关的城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等3个税种的收入总计为83.02亿元,同比增长 41.6%，比去年同期的增速回落了32.1个百分点，比今年1-7月份的累积增速回落58个百分点。3个税种占税收总收入的比重为2.3%。 土地增值税增速回落，一是受2008年房地产市场交易低迷，特别是二手房交易量萎缩的影响。二是受2007年基数较大的影响。2007年，税收征管部门普遍加强了对房地产企业的土地增值税清算工作，并将土地增值税的预征率提高了一个百分点，再加上去年房地产市场交易异常活跃，土地增值税的基数比较高，因而与去年同期相比，今年8月份土地增值税增速明显回落。 据国土资源部下属全国地价监测中心的统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月后的半年内，全国范围内的土地流拍数量不过40幅。而之后的5个月间，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。20个大中城市至今已有超过120