房地产经济学－绪论课件.pptVIP

《房地产经济学》 第一讲 房地产和房地产业 你关心这些问题么？ 国民经济与房地产市场的关系;房地产业对总体经济的影响:正面还是负面?长效还是短期? 泡沫;近期的房地产市场有没有泡沫? 如何借助泡沫进行投资(投机获利)? 房价; 影响因素;只涨不跌? 炒作; 如何炒? 如何用最小的投入获得最大的利益? 政府如何控制房地产市场? 区位和土地价格的关系 房地产市场与金融/股票市场的关系 住房的产权为什么只能有70年? 我国的住房制度; 政府是否干预得太多? 我最关心的问题 我们经常看到市场上商品房大量空置，而我们去某新楼盘去看房时，销售员往往说已经卖完了？ 房地产企业的成本是怎么构成的？跟房价是什么关系？ 2009年上半年，经济形势仍然不好的情况下，全国70多个大中城市商品房销售量和销售价格攀升，是什么原因？ 为什么说这次全球金融危机的源头是“次贷危机”？ 什么叫“泡沫”？ 房价收入比为多少才比较恰当？ 房价的影响因素？地价飚升对房价的影响？ 我国的住房市场是怎样发展起来的？有什么特征？ 我国的房地产相关政策？政府对房地产市场怎样进行调控？ ……………… 房地产的概念和基本属性 “房地产”、“不动产”、“物业” real estate：不动产、房地产 real property：房地产、不动产、物业 estate：? state ? status ? stand 1:?state, condition 2:?social standing or rank especially of a high order 3:?a social or political class “房地产”、“不动产”、“物业” Residential property Commercial property Office property Industrial property Residential real estate Commercial/retail real estate Industrial real estate Office real estate Property under construction Premise 不动产：民法常用词，重在实物（estate） 房地产：经济法、行政法常用词，重在权利（property） 物业：一般用于微观指称，多用于房地产的交易和维护环节 地区之间在使用习惯上有差别 房地产概念的内涵 房地产的基本属性 1．本质属性 （1）区域性 （2）土地总量的有限性 （3）需巨额投资 2．一般属性 （1）消费与投资的双重性 （2）耐用性 （3）房地产是一束权利组合 房地产的区域性“LOCATION, LOCATION, LOCATION” 土地的有限性 土地的总量是有限的（scarcity）： （1）只有一个地球（2）每个国家或地区的总面积是不变的 不同用途的土地供给量是可变的： （1）农转用（2）建筑密度和容积率指标 对土地用途和利用率的人为管制： （1）加重了某类用地的相对有限性 （2）加重了某类用地供给量变动的不确定性 （3）在提升房地产的保值增值特性的同时，也是房地产价格剧烈波动的根本原因 开发和购置房地产需巨额投资 ?受金融系统与宏观政策（货币政策）影响大 金融机构人民币贷款基准利率调整记录 购置房地产：消费与投资的双重性 宏观统计上，房地产需求?投资需求： 总需求Y＝总消费C＋总投资I＋政府支出G＋净出口（X－M） 个人实际上，房地产需求?投资与消费共存 （1）可能是单纯的投资。例如，温州炒房团 （2）可能是消费与投资兼顾。例如，普通家庭 房地产市场形势的判断－－对个人消费和投资需求的估计 （1）消费与投资很难区分：“第二套住房”、“五年内再转让的住房” （2）投资需求确实可能多倍于消费需求 房地产的耐用性 何为耐用性？ （1）作为消费品（consumer goods）：一次购买，长期使用而不变质 （2）作为资本品（capital goods / assets）：具有长期投资价值 耐用性与需求 （1）作为可以长期使用而不变质的消费品?一次购买、分期付款、按揭贷款 （2）作为具有长期投资价值的资本品?批量投资、贷款投资 房地产是一束权利组合 房地产：附着在房屋和土地上的产权（property） 房地产的交易，本质上是权利（property）的交易 房地产业 房地产业在国民经济行业分类中的位置及其与建筑业的关系 房地产业的关联（带动）作用 房地产业与金融业的关系 影响房地产业发展的因素 房地产业在产业分类中的位置 《国民经济行业分类》（2002） 房地产业与建筑业为什么把房地产业归入第三产业？ 房地产业与建筑业为什么把