房地产经济学4课件.pptVIP

第四章 房地产金融市场 一、房地产金融市场 二、房地产企业融资 三、住房消费融资 1 房地产金融市场结构 2 我国房地产金融市场存在的问题 3 我国房地产金融市场的发展对策 房地产金融市场结构 房地产金融市场的构成 我国房地产金融市场存在的问题 我国房地产金融市场的发展对策 进一步完善一级市场，稳步推进二级市场发展 （1）大力发展房地产金融市场中介，完善房地产金融市场机构体系 （2）培育专业化中介服务机构，建立房地产金融市场的支持服务体系 （3）推行住房抵押贷款证券化，建设房地产金融二级市场。 鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道 （1）鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。 （2）培育和完善房地产债券市场。 （3）将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。 （4）推进房地产金融创新，开发各种具备条件的房地产金融产品。 加强监管，完善制度和立法，创造良好的市场外部环境 （1）加强房地产金融市场监管，规范房地产企业融资行为 （2）构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，提供法律保障 （3）要完善制度建设，营造房地产金融市场发展的外部环境 专题研究：美国次贷危机之多米诺 次贷危机、金融危机、经济危机 金融创新、金融衍生品、金融监管 美国次贷危机“导火索” 2007年4月，美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融破产。美国次级抵押贷款危机浮出水面。8月初，美国住房抵押贷款公司申请破产保护；8月15日，美最大抵押贷款公司全国金融公司股价开始暴跌。因房地产危机的出现，这些公司的住房不良贷款数额升高，银行要求追加保证金，导致资金链断裂的风险加大。于是，次贷危机迅速在美国乃至全球市场蔓延开来。 次贷危机的连锁反应 2008.3贝尔斯登（第五大投行）被摩根大通收购 2008.9.8美国政府接管两房 2008.9.15雷曼（第四大投行）破产 2008.9.15美林（第三大投行）被美国银行收购 2008.9.22高盛、摩根斯坦利转型 背景案例：雷曼倒下 一家拥有158年历史的投行，在短短五天就倒掉了。沃伦巴菲特说，“这是一次经济的珍珠港事件。” 房地产相关损失的耗资 摩根大通釜底抽薪　　　　 评级机构火上浇油 美联储袖手旁观 2008.9.15，已毫无出路可言的雷曼申请破产保护。至此，这家在华尔街叱咤风云了158年的著名投行宣告结束。 背景案例：长眠于衍生品下的巴林银行 巴林银行是英国的老牌商业银行,是世界首家商业银行,由弗朗西斯?巴林爵士于1763年创建于伦敦.由于善于变通、富于创新，在国际金融领域获得了巨大的成功。巴林银行主要从事投资银行业务和证券交易业务，投资银行业务集中在欧洲共同体，证券业务集中于亚洲和南美其名曰。在新加坡的分支机构工作尤为出色。负责期货交易的经理尼克?里森当时年仅28岁，工作成绩突出，被委以重任，权力极大，且几乎不受监督。1993年，里森通过股指期货交易为巴林银行赚了1400万美元，自已也因此获得100万美元奖金。从1994年秋天开始，里森大肆投机,一发不可收拾.1995年2月,里森在日本股票和利率期货交易中巨额亏损达4亿英镑之巨,巴林银行不得不宣布破产.一家具有233年悠久历史的英国老字号银行就此毁于一旦. 二、房地产企业融资 1 房地产企业的融资决策 2 房地产企业股票融资 3 房地产企业债券融资 4 房地产信托融资 5 房地产基金融资 1 房地产企业的融资决策 融资方式 内源融资VS外源融资 直接融资VS间接融资 权益融资VS债务融资 融资结构 融资成本和融资风险 不用还的钱——股权投资和融资 股权投融资VS贷款、借款、债券 股权投(融)资的资金来源 (1)金融机构，包括投资银行、商业银行、保险公司，证券公司 (2)投资基金 (3)房地产企业 (4)大型企业 股权投资的方式 分红 股权投资+期权投资 分红+还款 成功融资 第一、融资目标明确 第二、充分的准备 第三、文件包装???? 此外，还要向投资方提供营销策划、公司结构、管理班子、财务预算、股权结构方面的资料。譬如投资方通常对管理班子的要求很高，涉及到管理层次、管理思想等，公司的股权架构也会影响投资方的合作选择。 2 房地产企业股票融资 3 房地产企业债券融资 3 房地产信托融资 贷款型信托 股权型信托 受益权信托 4 房地产基金融资 房地产产业投资基金/房地产投资信托基金 美国房地产投资信托的经验借鉴 我国发展房地产投资信托的条件和制约 海外地产基金难