1房地产销人售员培训纲要.docVIP

房地产销售人员培训纲?要 公司背景 发展方?向 发展目的 项目基?本情况 定位 规模 ? 第一部分 ?房地产基本知识与相关?法规 房地产基本知?识 房地产基本知识? 概念及名词解释 房?地产－房产与地产的总?称，就是土地及土地上?的建筑物 房地产业－?从事房地产开发，经营?活动的产业部门 商品?房－指房地产开发企业?按照市场经济规律，经?当地政府相关部门批准?，面向境内外客户的营?利为目的而建的商用房? 楼间距－楼与楼之间?的距离 绿化率－规划?建设用地范围内的绿化?面积与规划建设用地总?面积之比 容积率－规?划建设用地范围内的总?建筑面积与规划建设用?地面积之比 建筑密度?－即规划建设范围全部?的基底面积与规划建设?用地之比 期房－指开?发商从取得预售许可证?开始到取得统一房产证?为止，这期间的商品房?称期房 现房－已建好?，通过验收合格，并办?妥统一房产证的商品房? 复式楼－只有一层，?不具备完整的两层空间?，可在局部掏出夹层作?为书房，卧室等，用楼?梯边连接 跃层－完整?的两层空间，完全分隔?开，外观看是一套房子? 错层－指一套房子的?厅、卧、卫等处于几个?高度不同的平面 ２、?房地产的分类 ?房地产按不同的标准可?以划分为不同的类型，?房地产大体上可以分为?：居住用房地产、生产?用房地产、经营用房地?产、行政用房地产、其?他专用房地产等。 ３?、房地产的特点 ? 1）房地产位置的固?定性 2）房地?产地域的差别性 ? 3）房地产的高值耐?久性 4）房地?产的保值增值性 房地?产的专业知识 期房与?现房的区别 期房的优?点：价格便宜；在不影?响主体结构下可以改动?原设计；可选择余地大?；可检查建筑质量 期?房的缺点：交房时间长?；产权不明晰；看不见?，摸不着；有一定风险? 现房的优点：可马上?入住；产权明晰；可看?到房屋 现房的缺点：?占用资金大；选择余地?小；不容易改动；不能?检查房屋质量 各类房?的优缺点 多层住宅 ?优点：价格相对便宜，?公摊系数较小，实用面?积大，每梯户数少，物?管费用低，易维护，绿?化面积大 缺点：需要?步行上楼，通风采光景?观资源较差，离地面近?较吵 高层住宅 优点?：闹中取静，通风采光?好，空气对流较好，居?住档次高，景观资源好? 缺点：公摊面积大，?物管费用高，一梯多户?，人较杂 房地产价格?的基本知识 房地产价?格的概念及形成条件 ?房地产价格是和平地获?得他人的房地产所必需?付出的代价——货币额?、商品或其他有价物，?它与其他任何物品要有?价格一样，具备有用性?、稀缺性和有效需求。? 有用性——指物品能?满足人们的某种需要，?房地产满足了人们的住?宅需求，它的存在有价?值，故为有用。 稀缺?性——物品的数量没有?多到使每个人都能随心?所欲地得到它，相对缺?乏，而非绝对缺乏，因?此，房地产要有价格还?必须具有稀缺性。 有?效需求——指对物品的?有支付能力支持的需要?，不但愿意购买而且有?能力购买，只有需要而?无支付能力，或者虽然?有支付能力但不需要，?都不能使购买行为发生?，从而不能使价格成为?现实，需要不等于有效?需求，需要只是一种要?求或欲望，有支付能力?支持的需要才是有效需?求。 ２．价格特征 ?（１）房地产价格受区?位影响很大，由于房地?产不可移动，其价格与?区位密切相关； （２?）房地产价格实质上是?房地产权益的价格； ?（３）房地产价格既有?交换代价的价格，又有?使用代价的租金； （?４）房地产价格是在长?期考虑下形成的； （?５）房地产价格通常是?个别形成，容易受交易?者的个别因素的影响。? ３．价格的种类 （?１）总价格：指某一宗?或某一区域范围内的房?地产的总体价格，房地?产的总价格不能反映房?地产价格水平的高低。? （２）单位价格：单?位价格简称单价，土地?单价是指单位土地面积?的土地价格；土地与建?筑物合在一起的房地产?单价通常是指单位建筑?物面积的价格。 （３?）楼面地价：是一种特?殊的土地单价，是土地?上建筑物面积均摊的土?地价格。 楼面地价与?土地总价的关系为： ?楼面地价＝土地总价／?总建筑面积 由此公式?可以找到楼面地价、土?地单价、容积率三者之?间的关系如下： 楼面?地价＝土地总价／总建?筑面积×土地总面积／?土地总面积＝土地单价?／容积率 影响因素 ?人口因素：人口数量；?人口素质；人口规模 ?居民收入因素： 物价?因素： 利率因素： ?汇率因素： 房地产税?收因素： 城市规划因?素： 交通管制因素：? 心理因素： 房?地产开发 房地产开?发主要程序 提出立项?意见书，向市规划部门?进行咨询。 向市计委?提交立项报告书，申请?立项。 市计委会同市?规划管理部门经过研究?审批，如果同意立项，?发给立项批