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上海高端住宅市场的营销策略研究 ——以绿城盛世滨江为例 一、高端住宅的概述 从一般意义上来说，高端住宅即“豪宅”，往往服务于上层社会的人群，是集品质、质量、内涵于一体的住宅产品。一座城市的高端市场的发展通常与当地房地产整体市场的发展状况密不可分。当市场发展到一定成熟度时，当地的高端市场也开始繁荣起来，并代表着区域内房地产业发展的顶尖水平。 高端住宅一般是一个版块的核心位置，影响力向四周呈放射性扩散，土地价格明显超出市场均价。从消费者角度来说，高端住宅或能给他们带来圈层交流的便利，或能让他们享受到绝版自然景观，以满足他们追求高品质生活的心理。 高端住宅是指超过140平方米,高端住宅单位小于1.0,实际交易价格豪宅项目在同一水平的土地价格1.2倍以上效果：统计表明，在浦东，金桥，外板，单一的孩子买房子的比例约为15% ~ 30%，紧缩政策会对这方面有一定的影响阈值中国居民消费价格中国居民消费价格全市17个区县，全县共有13成交。浦东，松江区的成交面积200000多，分别由265700和202800方签署地区排名第一，两个。青浦位居第三，共成交195900平方。3约占总营业额的1 / 2。此外，山，闵行，嘉定，奉贤区的成交量超过100000平。 2013年度上海别墅供应1289800平方米，同比上年1150000提升12.15%但比2011年仍少了约60万方。从区域分布来看，松江236100，嘉定228500平方米。随着1358100平的总营业额的相比，2013别墅新供应不足。 2013，政府第一套房第二套房的首付比例，延长贷款贷款的金融紧缩政策的数量，增加了的购房成本，影响最大的，市场的价格飙升，城市的一部分，在一定程度上，二手房市场加。2014上海二手房上市16072逐渐下降，到3月上市的16072至964269，下降2.05%。 上海二手房挂牌价格在年上升，月份，个区县，个二手房挂牌均价出现上，4个。 一月，上海二手房交易14320套，二月的春节11612套，3月份的市场复苏，量上升至19537。 2013四月至2014三月，上海的二手房波动上升的趋势从去年下半年开始，二手房屋市场放缓，在2014一季度房价稳步上升。产品是房地产公司的核心，只有生产符合核心客户需要的产品来赢得市场。现代房地产企业往往通过营销，网络营销，扩大客户源交叉营销渠道，通过电子商务营销提高效率的提升，大众营销提高观众的体验，从而实现精准营销。本项目北临中山南一路，东临制造局路，国际甲级写字楼，城市别墅，高档商业超过700000平方米的超大型城市综合体相邻。占地面积126000平方米，建筑面积250000平方米。绿城盛世滨江面对黄浦和世博会，南浦和卢浦大桥，西藏路和双打浦路隧道和地铁一号线（13号，4号，8号线），特别是为卢浦大桥站传送新三星办公楼，交通非常便利。 项目位于浦江沿岸，视野开阔，享有一线江景资源，项目周边基础设施配套齐全，属于成熟社区，预计项目未来具有较大的升值空间。集团成立于1995，注册在杭州，经过19多年的发展，公司已蔓延全国50多个城市，在国内名列前茅的房地产市场。的“精品楼盘建筑专家”的服务口号，已经成功制造出的别墅，平层官邸，高层公寓和高层公寓系列精品住宅，根据住宅系列质量，发展的大型社区和城市综合体项目，住宅，酒店，商场，写字楼，学校，商业和公共财产，是一个著名的房地产开发商。 西陵家宅路上全是菜贩虽然日常买菜便利，但是整个环境氛围 大户型基本都呈不规则形状项目 建筑面积 （万方） 容积率 13年单价 （万元/㎡） 江景价值 汤臣一品 14.2 5.97 15.9 一线江景 中粮海景壹号 13.4 3.1 10.3 一线江景 滨江凯旋门 15.6 2.4 12.3 一线江景 华润外滩九里苑 13.4 3.1 8.6 二线江景 绿城黄浦湾 25 3.15 8.0 二线江景 在一个更好的生活环境和新的生活方式和价值的有哪些信誉好的足球投注网站，财产保全。顶级财富阶层，在上海，投资，处于，的时间更少他们的目的：希望在上海，有物业资产的价值追求。 由于这种情况下面对客户最的消费人群,所以案例可以定义为:细化和生活体验的细节精致的国际大厦,从户型设计公共空间建设,完全从客户的需求,通过优化产品功能和价值使地标。最的竞争力开发高品质、住宅产品,不仅反映在材料很好,耐用,而且注意和和谐的生活氛围,优雅的造型,精致的产品细节,的户外景观,并完成社区。开发人员建立一个高质量的产品,有以下四个关键因素:是否根据国际先进水平制定产品质量标准,有质量的住房产品整合,促进能力;是否始终坚持高质量的需求,而不是被一些短期利益员工的操作规程和专业是否能保证产品。这四个关键因素是一直倡导和坚持实施的，成为保持行业领先的质量的关键，一般公司也难以复制和模仿。构