第四章 房地产评估 本.pptVIP

房地产评估 案例导引 创业大厦建成于1994年12月，是中海公司和中创公司投资2.5亿元共同开发建设的，该大厦总建筑面积达4.4万平方米，因其设计标准和建筑质量最高而成为三亚市标志性建筑，也是海南最高档次的标志性建筑之一。 创业大厦先后由6个单位评估出10个价格，以至最高价和最低价竟相差近两倍！对此，该大厦的产权人—海口中海建设开发公司(下称中海公司)总经理丁爱笛非常气愤，却无可奈何，因为又将面临着第11次评估了。 本案例中，对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在多次评估中评估出的价值相差很大，引起有关当事人及媒体的关注。 主要内容 第一节 房地产评估概述 一、房地产评估的对象 （一）土地及其价格构成 1、土地及其权属 (1)土地 土地一般是指地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。 (2)土地的特性 ①土地的自然特性 A．位置的固定性。B．质量的差异性。 C．不可再生性。D．效用永续性。 ②土地的经济特性 A．供给的稀缺性。 B．可垄断性。 C．土地用途的广泛性。 D．效益级差性。 根据我国的相关法律,我国土地的权利不是孤立的一种权利,而是一个权利束,这个权利束主要包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。 土地的所有权 我国城市属于国家； 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 国有土地所有权不能进入房地产市场流转。 土地的使用权 使用权可以转让。 地价一般是土地使用权的价格。 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让年限 土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定： （1）居住用地 70 年； （2）工业用地 50 年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； （4）商业、旅游、娱乐用地 40 年； （5）综合或者其他用地 50 年。 2、土地价格的构成 3、土地价格的主要类型 （二）房屋建筑物和种类 （三）房地产的价格构成及种类 1、房地产特性 空间位置固定 风险转移能力差 个别性形成的重要原因 长期持续使用——通过修缮延长 经济环境可改变 受政策、环境影响明显 有保值、增值趋势 投资数额大、周期长，风险大 难以变现性 （三）房地产的价格构成及种类 3、房地产价格的种类 二、房地产价格的影响因素 三、房地产评估的特点和原则 四、房地产评估程序及评估资料的收集 第二节 收益法在房地产评估中的应用 一、基本思路及适用范围 （一）理论前提：被估房地产能够在未来的时期内形成现金流和收益。 1)收集相关房地产收入和费用资料 2)预测房地产正常收入 3)估算房地产正常费用 4)测算房地产正常收益 5)估测并选择适当的折现率或资本化率 6)选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值 二、收益法基本参数的确定 1)实际收益与正常(客观)收益 实际纯收益是在现状下待估房地产实际取得的纯收益。实际收益由于受到多种因素的影响,通常不能直接用于评估。 只有正常纯收益才能作为评估的依据。正常收益由正常收入扣除正常费用求得。 2)实际费用和正常(客观)费用 实际费用是指房地产在取得实际收益时实际付出的费用。 正常费用是指房地产取得正常收益必须支付的各项支出。 3)正常（客观）净收益 客观净收益由客观收益扣除客观费用求得。 对实际收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，得到在正常的市场条件下房地产合法的最佳使用条件下的净收益值。 (1)出租型房地产正常收益的估测 正常收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费 租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入。 有效毛租金=毛租金-空置损失-损失租金 (2)直接经营型房地产正常收益的估测 直接经营型房地产通常是指房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与房地产经营者利润没有分开。直接经营型房地产的正常收益实际上就是该房地产纯租金。 正常收益=销售收入-销售成本-销售费用-销售税金及其附加-管理费用-财务费用-经营利润 (3)自用或尚未使用房地产正常收益的估测 1)关于折现率或资本化率的进一步的说明 从本质上讲,折现率和资本化率是一种投资回报率。从形式上看,折现率和资本化率又是将房地产未来收益转换成现值的比率。 (1)土地折现率或资本化率 (2)建筑物折现率或资本化率 (3)房地合一综合折现率或资本化率 综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化