资产评基本方法粉色.ppt

第二章 资产评估基本方法 本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 本章重点 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 本章难点 对成本法的理解及各项贬值的计算 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。 资产评估过程结构图 资产评估基本途径和方法 第一节 市场法 一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 。 二、基本原理：资产的替代原理 三、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。 四、操作程序 五、常见的评估方法 直接法包括以下几种方法: 1、现行市价法 2、市价折扣法 3、功能价值类比法 4、价格指数法 5、成新率价格调整法 1、现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市价作为评估对象的评估价值. 2、市价折扣法 是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 资产评估价值=参照物成交价格*（1-价格折扣率） 3、功能价值类比法 是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 （1）资产价值与其功能呈线性关系时 评估价值=参照物成交价格*（评估对象生产能力/参照物生产能力） 案例2：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产的价值接近于多少？ (2)资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称为规模经济效益指数法,公式为: 资产评估价值=参照物成交价格*(评估对象生产能力/ 参照物生产能力)a 案例4:被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估基准日参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于多少? 4、价格指数法 是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 评估值=参照物成交价格*（1+物价变动指数） 案例5：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%。则： 评估值=10*（1+5%）=10.5（万元） 5、成新率价格调整法 是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。 评估值=参照物成交价格*（评估对象成新率/参照物成新率） 成新率=资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限） 类比法的基本计算公式为： [例3.14]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2008年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位： 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为117；参照物B的时间因素调整系数104；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位： 被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455元 被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元 第二节 成本法 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。 二、基本方法 三、基本原理 四、理论依据 1、被评估资产处于继续使用状态 2