物业管理基础知识剖析.ppt

一、物业与物业管理 （一）物业??1、物业的概念???? 物业是指正在使用中和已经投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、相关场地等组成的单完房地产，以及依托于该实体上的权益。? 2、物业分类：???? 居住物业、商业物业、工业物业、其他物业。 3、物业的特征：????固定性、高值性、耐久性、权益性、多样性。 （二）物业管理的概念： ????是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业服务按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维修相关区域内的环境卫生和秩序的活动。????? 物业管理起源于19世纪60年代末的英国，规则创造者是奥迪维姬·希尔。*物业管理的管理对象是物业，这个物业是指在建或者已经投入使用的物业，即建筑物及附属设施、设备。 *物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）或使用人。 物业管理的概念： 物业管理的属性是经营，物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务 3、物业管理的主要内容 物业管理内容通常分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。 公共性服务：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护 专项服务：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等 特约服务：根据业主需要对专有部分的服务 物业管理费构成 服务人员的工资及福利费； 公共设施、设备日常运行、维护和保养； 绿化维护费； 清洁卫生费； 行政办公费； 物业管理单位固定资产折旧费 法定税收； 企业的利润； 物业管理常用名词解析 公共设施、设备 是指住宅小区或单栋住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公共性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。 业主——是指房屋所有权人 使用人——通过租赁合同，租住（用）别人房屋的人或业主的家人 共用部位——指一栋房屋内由该栋房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构、室外墙面等部位 专用部位——指户门以内，毗邻部位以外的全部自用部位、设施和设备。包括门、窗、防盗网等 业主公约——是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。 业主大会——是由全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。 业主委员会——是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，它是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。业主委员会每届任期三年。 物业服务合同——由业主委员会（开发商）与物业管理企业共同签订，委托物业管理企业管理其物业的合同。 物业服务协议——业主与物业管理企业共同签订，约束双方权利和义务的协议 空置房——指未出售、已销售未交楼、已交楼未入住的房屋。 大修基金——用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后大中修、更新、改造工程的费用。 绿化覆盖率——（草坪面积+树荫面积）/建筑总面积 二、物业管理的基本原则和目标 （一）物业管理的目标  对物业实行企业化、经营化管理，就是为了克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。 具体来说，是为了实现下述目标： 1、创造安全、舒适、和谐的居住环境； 2、发挥物业最大的使用价值； 3、使物业尽可能保值、增值。 （二）原则 1、权责分明原则 2、业主主导原则 3、服务第一原则：提供优质服务。 4、统一管理原则 5、专业高效原则 6、收费合理原则 7、公平竞争原则（招、投标） 8、依法行事原则：遇到问题要有法律观念。 三、物业管理的服务质量标准 全国物业管理示范项目申报基本条件如下： （1）参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，如住率或使用率达85%以上。 （2）取得“省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目”称号一年以上。 （3）物业管理企业已建立各项管理规章制度。 （4）物业管理企业无重大责任事故 （5）未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。 四、物业管理企业的组建 组建条件：企业名称的确定、企业住所、法定代表人、注册资本、公司章程、公司人员 企业名称的确定：企业名称应由企业所在地、具体名称、经营类别、企业性质。 企业住所：物业管理应以主要办事机构所在地为企业的住所。 注