物业管理人员优化配置及成本核算剖析.pptVIP

(四）物业管理收入测算 物业管理收入 成本控制 1、充分利用维修金（维修金使用原则及注意事项） 2、人力资源合理组合 3、日常维保的重要性 4、服务外包 5、风险转嫁（商业保险等） 6、充分利用现代智能化设备设施 成本控制三阶段的关系 事先控制（“设计”阶段） 事中控制 （执行阶段） 事后控制 （考核阶段） 依据标准 实施控制 实际费用 同标准比较 修改控制标准 依据考核结果 设备管理成本的控制 1)设备成本的控制思路 a.抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修养护，要特别注意以下几项工作： 设备年度大、中修计划的制定； 设备月度、季度维修计划的制定； 设备运行日志的记录和控制。 b.特别应抓好设备的日常养护工作。 养护设备是最省钱的一种管理设备的方法，有关资料显示：养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大、中修费用的1/6左右，设备是养出来。 c.多小修、及时修、尽量避免大修 设备养护的再好，总会有损坏，“坏了”就要修，但要特别注意设备的破损规律：基本上都是所谓的“关联”性破损，即设备的损坏往往都是一开始时从一个小部件、小功能开始损坏的，如果置之不理，永不了多久，就会由此“关联”引起大的设备故障。因此，物业管理的重要理念就是“切记不要让设备带病运行！”设备坏了最重要的就是在设备损坏的初期将设备尽快修复，“多小修，及时修，尽量避免大修”是非常重要的设备管理基本原则 谢 谢 大 家！ * * * * * * * * * * * 谢谢大家 优化人员配置，推进绩效管理 ——物业管理人员优化配置 及管理费用收支测算 经济、质量指标制定基础 物业管理方案制定 物业管理成本 物业管理收支测算 物业管理成本控制 一、物业管理方案的制定 物业管理方案的重要性——目标、费用测算基础 物业管理方案制定依据：合同、法律法规、政府规定（创建要求等）、行业标准（如行业等级标准）、项目实际情况…… （一）物业管理方案的构成 1、项目整体设想与策划：包括项目情况分析、物管的档次及目标、物管的特点、管理的方式。 2、管理模式：包括管理运作的流程、组织架构、激励机制 3. 人力资源管理： 人员培训、管理服务人员培训、服务员管理、 人员的使用计划、招聘与裁员 4. 规章制度： 规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化等。 5. 经营管理的目标：经营管理承诺及采取的措施、管理指标及措施。 6. 社区文化建设与服务。 7. 财务管理及经费收入预算，包括财务管理、管理费用预算。 8、物业维修养护计划和实施、物业维修养护管理、共同局部的维修与养护、共同设施设备的维修与养护、日常物业管理的收支预测、维修基金的建立和使用计划 9. 日常计划 包括：公共设施设备管理、安全管理、装修管理、消防管理、车辆管理、清洁管理、业主投诉处置 、环境维护 、特约专项服务等 （二）人员配置 1、人员配置的原则：一人多岗，不要因人设岗 2、人员配置基本标准 以《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中三级标准为例，建筑面积5万平方米的住宅小区配置标准为：管理人员3人岗；保洁员5人岗；维序员12人岗；一类多层机电员2人岗；共22人岗。 （三）管理费用测算 1、列举法（适用于新项目测算）——按预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；（如等级标准，以三级标准举例核算） 2、倒推法（适用于已定价格）——按各项目分摊费用推测出合理的物业管理服务承诺。（推测方法是按列举法的细分内容，倒过来推测） 3、物业服务费的测算编制应考虑的因素 （1）物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。 （2）物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。 3、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产 折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的 固定资产折旧，这两部分折旧均应入到物业服 务费的测算中。 4、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的 测算和物业管理运作应收支平衡，略有节余， 在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获 取合理的利润，使物业管理得以可持续发展。 二、物业管理成本 1、成本的含义 一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。 一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价值，如企业生产 所耗费的材料的转移价值，所耗费的设备转移价值等； 二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动者的必要劳动耗 费的补偿价值，表现为劳动者的工资及福利等。 物业管理成本：是指物业管理企业为特定物 业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的 总和。 物业管理企