物业管理实务剖析.ppt

第十一章财务管理 1、物业服务企业的财务管理包括： A、营业收入的管理、B、成本和费用的管理、 C、利润管理、D、专项维修资金的管理。 2、物业服务企业的主营收入包括：见P168 3、其他业务收入包括：见P169 4、物业服务企业的成本费用： 营业成本：直接人工费、直接材料费、间接费用 5、物业企业的利润总额包括：见P170共计4项 6、酬金制概念、特点 7、包干制概念、特点 8、物业服务费成本构成：见P173共计9项 9、物业服务范围的测算 计算举例： 某项目总建筑面积15万平方，可收费总建筑面积是10万平方，经测算全年各项费用是120万元。 （1）请采用酬金制计算物业服务费 若约定酬金是12%，则： 120万元ⅹ（1+12%）÷10万平方÷12月=1.12元/平方·月 （2）采用包干制计算物业服务费 若约定法定税费和利润是12万元，（注意上面的120万元费用中不包括法定税费）则： （120万元+12万元）÷10万平方÷12月=1·1元/平方·月 住宅专项维修制度 2007年12月4日根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，建设部会同财政部发布了《住宅专项维修资金管理办法》，该办法2008年2月1日起施行。 定义、管理原则和监管部门： 1，定义：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。 A，共用部位：由法律、法规和房屋买卖合同规定或约定的共有部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 B，公用设施设备：根据法律、法规和房屋买卖合同法定或约定的公用设 施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋。 2，资金管理原则：施行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。 3，监督部门：国家建设部会同财政部、地方县级以上房地产行政主管部门会同同级财政部门指导和监督。 维修资金的交存： 1，主体三类： A住宅业主。和其他物业不具有共用部位和设施设备的除外。 B，小区内非住宅和小区外与单幢住宅结构相连的非住宅业主；,， C，公有住房出售的，单位应该按规定交存。 D，业主交存的属于业主所有；单位缴存的属于单位所有。 2，交存金额： A，商品房按建筑面积为建筑安装工程造价的5%——8%； B，出售公有住房的，业主交当地房改成本价的2%，售房单位多层20%、高层30%； 3，交存方式： A，商品房业主办理房屋入住前将首期资金存入维修资金专户； B，已售公有住房业主可存入公有住房维修资金专户，也可或交由售房单位存入。售房单位收到售房款30日内将提取的单位部分存入资金专户。 C，未交首期维修资金的，开发商或售房单位不得将房屋交付购买人。 D，业主分户账面维修资金不足首期交存额的30%，应当及时续交。 成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。 为成立业主大会的，续交按照当地建设和财政部门的具体管理办法实施。 3，资金的管理： A，业主大会成立前，由当地政府委托的商业银行开立的维修资金专户代管。以物业管理区域或单位设帐，按房号、门号设分户账，未划定物业区域的，以幢为单位设账，按户门号设分账。 B，业主大会成立前，已售公有住房，由当地财政会同建设主管部门委托商业银行开立专户负责管理。按售房单位设账，按幢设分账，业主交存的部分按户门号设分账。 C，业主大会成立后，业主大会委托一家商业银行作为本区域内维修资金 专户银行。以物业区域为专户设帐，按幢、户号设分账。 业主委员会 应通知当地房地产主管部门；涉及已售公有住房，应当通知负责公有住宅专项维修资金的部门。 房地产主管部门或负责公房维修金的部门，收到通知30日内，将业主交存的维修资金划转业主大会的账户，把账目移交业主委员会。 业主对账目的管理要建立管理制度，并接受房地产主管部门监督。 4，专项维修资金的使用 A,适用对象：专项用于住宅共用部位、公用设施设备设备保修期满后的维修和更新改造。 B，分摊规则：（1）商品住宅共用部分的维修和更新改造相关业主按照各自建筑面积比例分摊；（2）售后公有住房维修，由业主和售房单位按维修资金比例分担；业主承担的再按照各自建筑面积分担。（3）售后公房和商品房之间共有部位维修，先按建筑面积比例分摊到各个物业，然后在有相关业主按上述分摊办法分。（4）尚未出售的商品房和公有住房开发建设单位和公有房单位按建筑面积分摊。 维修资金使用程序： A，无业主大会时，物业企业（或相关业主）提出使用建议——业主(建筑面积）三分之二以上通过——物业或业主持通过的建议材料向房地产主管部门列支（有公有住房的另列支）——房管部门审核同意后，向银行发出划转通知——银行将资金转到维修单位。 B，业主大会