营改增对供应链企业的影响资料.ppt

“营改增”对供应链企业的影响 营业税与增值税 房地产建安企业 供应链企业 营业税与增值税的关系： 营业税 营业税属于价内税，直接用应税营业收入与适用税率计算即可。 范围：提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产。 增值税 是以商品（含应税劳务及服务）在流转过程中产生的增值额作为征税对象而征收的一种流转税。 营业税与增值税的关系（营改增前） 增值税 营业税 征税范围 以货物（有形动产）为主，加工修理修配劳务 以劳务服务为主，销售不动产，转让无形资产 与价格的关系 价外税（由购买方承担） 价内税（由销售者承担并从销售额中扣除） 收入归属 主要由国税系统征收 主要由地税系统征收 项目公司（甲方） 材料供应商 施工单位（乙方） 房地产开发公司（甲方） 材料供应商 建安企业（乙方） （材料） 增值税 （材料+安装）营业税 （材料）增值税 （材料+安装）营业税 房地产企业主要税种及纳税成本 房地产开发商税收成本占总成本的比例20%-30% 。 营业税及附加和印花税占成本8%左右。 土地增值税和所得税根据开发项目不同，利润不同得出的税额不同，至少在10%以上。 土地增值税 课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。 土地增值税实行四级超率累进税率。例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。 房地产、建安业税制改革疑难点 2015年10月1日起全国全行业实施增值税 （未经官方证实，林司长（林锋，总局营改增总负责）透露向国务院报送的材料中营改增时间预定在10月1日，全行业一起推行。税率安排：建安房地产11%，生活服务、金融保险6%。预计5月份就可以见到具体政策） 1、未来增值税税率如何设定？ 2、营改增后土地增值税何去何从？ （2017年12月31日）取决于税收增长速度 3、拿地成本及政府规费如何抵扣？ 营改增对房地产建安企业的影响 营改增：完善了建筑业产业链上的发票管理，促使人工、材料、机械等成本发票的规范化、合法化，通过发票把买卖双方联成一个整体，并形成一个完整抵扣链条，促使上下游产业融合，在这一链条中，无论哪一个环节少纳税，都会导致下一环节多缴税，所有参与主体形成一个利益制约关系。理顺了总包和分包之间的税务关系，对联营挂靠、合作经营、非法转包、随意直接工程等建筑行业不正当竞争行为有一定的制约作用； 营改增对房地产建安企业的影响 1、建筑材料来源方式较多，增值税进项税额抵扣难度大，实际税负可能增加。 （1）甲供料； （2）商混、砖、瓦、灰等地材；6% （3）工程地域偏远，供应商散杂小。 2、营改增前购进的固定资产，无法抵扣进项税额； （固定资产造价高，增加税收成本） 3、对企业财务指标的影响 4、对整体税负的影响 据 业内人士测算，建筑业购进成本要达到销售收入的72%以上，加权平均进项税率要达到11%以上，营改增税负才会略有降低。 房地产 建安企业的应对措施 1、优化施工方案（人工、固定资产更新） 2、供应商的选择 3、合同的签订（企业名称） 4、增加面对企业客户的销售、增加商业地产投资 5、提高精装修房销售比例（固定资产材料发票） 6、提升企业内控水平 案例 A公司为房地产开发企业，有足够的货币；B公司是甲公司子公司，拥有地块M，资金量不足。 该地块市场价值不断上涨，转让节点价值较初始成本上涨30%，开发完成后预计售价颇高，收益丰厚（80%）。（土地增值税） A希望从B处获得该地块进行房地产开发。 【方案一】直接转让土地使用权 【方案二】股权转让 【方案一】直接转让土地使用权 A从B公司处直接购置土地使用权进行开发： A应交税费： B应交税费： 1、契税 1、营业税 2、营业税 2、土地增值税（转让节点价值增值） 3、土地增值税（销售节点） 3、企业所得税 4、企业所得税 合计1153万 合计：1263万 共计2416万