中铁集团中加伟业密云项目营销报告(188页).doc

莂荿蚅膂肁薅薁螈膄莈蒇螈莆 中铁集团中加伟业密云项目营销报告 中铁集团中加伟业 密云项目投标文件 （技术标书部分） 北京华业行房地产经纪有限公司 20083. 6. 24 正 本 大纲 Contents PART 1 —— 市场研究篇 PART 2 —— 吉鼎商贸城地块住宅篇 PART 3 —— 吉鼎商贸城地块商业篇 PART 4 —— 附件厂地块篇 PART 1 —— 市场研究篇 一、 北京宏观市场分析 二、 密云市场分析 一、北京市场宏观分析 1、政策法规分析 2、北京市场分析 1、政策法规分析 “央行六次加息”（2007年） 央行历次调整利率时间及内容 次数 调 整 时 间 调 整 内 容 6 2007年12月21日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点； 一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 5 2007年09月15日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点； 一年期贷款基准利率上调0.27个百分点 4 2007年08月22日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点； 一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 3 2007年07月20日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点 2 2007年05月19日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点； 一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 1 2007年03月18日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27% 一年期存款基准利率上调到4.14% ；一年期贷款基准利率上调到7.47% 5年以上贷款利率没上调，依旧是7.83%，个人住房公积金贷款利率也没有变。 历次加息影响： 历次加息后使中、低端投资人群还款压力增加或超过其承担能力，部分投资人群可能会逐渐淡出房地产投资市场。对于具有刚性需求的客户（如普通住宅购买客户、高端人群）影响较小。 存款准备金率 上调0.5% 2008年6月25日 6 存款准备金率 上调0.5% 2008年6月15日 5 存款准备金率 上调0.5% 2008年5月20日 4 次数 调整时间 调整内容 3 2008年4月25日 存款准备金率 上调0.5% 2 2008年3月18日 存款准备金率 上调0.5% 1 2008年01月25日 存款准备金率 上调0.5% “2008年央行六次提高存款准备金率” 2008年央行先后六次上调存款准备金率，调整幅度均为0.5个百分点。上调后的准备金率为17.5%。 2008年以来，国家连续6次上调存款准备金率，可见国家严格控制货币信贷的投放总量并且控制投放节奏，提高存款储备金率这样持续的金融紧缩政策很大程度上提高开发商从银行贷款的难度，部分中小开发商可能出现资金瓶颈。 提高存款储备金率影响： 主要内容：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不低于40%，贷款利率不低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 《补充通知》——第二套房认定细则 一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。 二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。 三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。 《补充通知》同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。 “9.27房贷政策”（2007年9月27日、12月11日） “9.27房贷政策”影响： 第二套房贷政策主要目的是抑制房产市场投资过热。而且从07年底至今看来，该政策的执行对房地产投资起到了比较大的限制作用。虽然2008年以来一度有消息称该政策有望松动，但到目前为止没有任何松动的迹象。预计第二套房贷政策将会继续坚决执行。 宏观经济环境分析——08年宏观经济持续性过热、通货膨胀及CPI指数较高与流通性过剩等问题日益突出。 08年中央宏观调控主基调：控总量、稳物价、调结构、促平衡，继续采取银根紧缩型金融政策。 政策导向分析 政策导向——08年以来国家坚持“逐步紧缩”的政策对房地产进行宏观调控，在08年内不会出台刚性政策以揭制房地产价格的上扬，更主要的是抑制房价攀升速度。 从紧政策对市场的整体影响： 提高第二套房贷的首付比例、多次加息，也抑制了部分改善性需求；高房价与普通居民购买力的脱节，部分城市成交量阶段性下降，引发消费者对未来走势信心的变化。 房地产企业开