2008年达州市主城区住宅市场需求特征调研报告(167页).doc

膁蚈羀肁葿蚇蚀芆蒅蚆袂聿 2008年达州市主城区住宅市场需求特征调研报告 1 前提一：项目认识 前提二：目标客户介定 前提三：竞争介定 项目认识：视角13.城市发展规划视角 城市化东进、交通落实开通、容里德德新区战略地位上升 横九快速路：2012年建成 建业路：2010年开通 环城北路：2010年建成 碧桂路 太珠高速：2010年10月开通 广珠轻轨：2010年10月建成 容桂站 桥梁 桥梁 广州/大良 容桂城区 中山/珠海 德胜大桥 本项目 容桂城市化东进 东平新城中心 德胜容里公共中心 “双核”突显容桂中心地位；是指东平新城和“顺德新城—德胜新区—马岗科技服务中心”双核； 1 2 3 交通线开通落衩 具有一线江景资源、别墅、中大平面，富有“豪宅气质” 除基本配套设施外，需设置幼儿园（用地面积不小于3600平方米） 配套设施要求 1、地块采取退台处理，与德胜河越近则建筑高度越低，滨河建筑高度不得超过45米，建筑高度沿容器大道向德胜河递减； 2、地块至少有一条通往德胜河的视线通廊，宽度控制在40米以上； 3、高层建筑以点状布局为主 城市设计提示 地块基本指标 净用地面积 120536平方米 容积率 ≤2.7 建筑密度 ≤25% 绿地率 ≥35%（其中公共绿地≥15%） 建筑面积 325447（其中商业≤20000平方米）以上指计入容积率面积 建筑总控高 100米 德胜河 容奇大道东 项目认识：视角2. 物业价值视角 户型配比 28套 别墅 29% 58% 12% 68162.8 134365.65 28662.68 3房 4房 5房 在深圳：也许说住宅必提及幸福里 六本目：森大厦 曼哈顿公寓 北京：百悦居 每一座城市都有属于自己的符号， 容桂这里还没有自己标志性的顶端符号 同时我们看到本项目地处城市规划核心，未来必在中轴线上，低密度+超高层大平面，让项目注定成为未来城市名片 项目认识：视角3.城市气质类比视角 在大良：不可否认万科新城湾畔在新城区已被贴上富人区的标签 掌握江景资源、地处规划核心的滨江豪宅 ??从城市发展规划视角： 城市规划核心，容桂东进中心 ??从物业价值视角： 资源聚合，价值共生 ??从城市气质类比视角： 可打造容桂真正意义上的城市名片及顶级豪宅 前提一：项目认识介定 是否我们就具有优越的竞争力？ 前提二：目标客户界定 150方以下 160-180方 130-150 200-280大平面 别墅 需求产品 200-400万 能够接受新事务；思想相对开放；对江景资源追求；注重居住品质； 以容桂本地实际实力较强客户为主、部分大良客户 重要客户 100-250万 向往城区生活； 为改善生活条件而置业； 周边镇区客户 游离客户 外来投资客 抓容桂本地顶级客户：容桂本地中小企业主、容桂外来私营企业主中高管；政府及事业单位的高级管理者； 800-1500万 思想及居住观念相对传统，有别墅居住偏好；占有稀缺资源、多次置业经验； 核心客户 经济能力较强，关注总价，看重地段 客户特征 可承受总价 100万以下 偶得客户 大良新城中心万科兰乔圣菲、万科新城湾畔、水悦城邦均有30-40%容桂成交客户，甚至中山的纯别墅盘如中山南头的南桂园容桂成交客户占到50-70%； 由此可见容桂高端客户有足够的量去撑消化； 上轮报告客户定位回顾 统计楼盘：万科兰乔圣菲、康格斯、桂畔尚景轩 资料来源：顺德农信社 前提三：竞争界定 容桂 2010年3月 5月 7月 9月 11月 11年1月 3月 龙光水悦云天/约6万平,别墅\108-160平方米 大良 万科新城湾畔/约0.8万平方米/67-105方 万科兰乔圣菲/约1.5万平方米/210-330平方米 嘉信城市花园五期/约10万平方米/70-120、130-200平方米 约700套 东逸湾/别墅5万平方米 御海东郡/联排别墅约4.1万平 海景半岛三期剩余不足8套 博澳城/约6万平方米/别墅、洋房90-120平方米 金地地块/约4万平方米/90-250平米 万科新地块/约5万平方米/中大平面 顺德雅居乐花园/约12万平方米/74-220平方米，约1120套 2010年的市场供应对于本项目而言，是干扰而非竞争 2010年高端项目约45万平米,主要集中在嘉信城市花园及顺德雅居乐的放量，别墅稀缺集中在容桂10万平放量，2010年年末开始将进入新一轮的豪宅比拼 竞争分析 A、项目气质相类似 B、推售时段相近 C、产品类型一致 D、客户关注点高 拥有江景资源 2010年下半年新货入市 洋房产品+别墅产品 客户对比频率高 水悦云天 东逸湾 御海东郡 万科大良新项目 竞争对手锁定 龙光地产，佛山本土发商 保利，全国品牌开发商 开发商品牌 东西向、附加值较小 整体朝向佳，