物业管理法律法规及基本制度.pptVIP

（三）业主大会 一）业主大会的组成和性质 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。 二）业主大会的筹备与成立 一个物业管理区域 内只能成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但只有一个业主的，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的 ，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责 。 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。 三）业主大会的职责 《条例》规定业主大会的六项职责： (1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； (2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (3)选聘、解聘物业管理企业； (4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 四）业主大会活动规则 当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： 1、20％以上业主提议召开业主大会临时会议的； 2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的 ； 3、业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。 业主共同决定： 　制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 注意：筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施两项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 。 （三）业主委员会 一）业主委员会的性质 《条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。 二）业主委员会的职责 《条例》规定了业主委员会的五项主要职责： 1、召集业主大会会议，报告物业 管理的实施情况。 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物 业服务合同。 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督 和协助物业管理企业履行物业服务合同。 4、监督业主公约的实施。 5、业主大会赋予的其他职责。 三）业主委员会的备案 《条例》规定业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。《条例》明确对业主委员会实行备案制度，以区别于审批制度。《条例》还对业主委员会备案的时间做了限定，规定备案的时间为自选举产生之日起30日内。 四）业主委员会委员的资格条件 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业 主，并符合下列条件： 1.具有完全民事行为能力，高中以上文化程度； 2.遵纪守法； 3.模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专 项维修资金等； 4.热心公益事业，责任心强； 5.具有必要的工作时间和组织能力； 6.未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企 业内任职。 五）业主委员会委员的资格终止 业主委员会委员如果有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止： 1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的； 2、无故缺席业主委员会会议连续三次以上的； 3、因疾病等原因丧失履行职责能力的； 4、有犯罪行为的； 5、以书面形式向业主大会提出辞呈的； 6、拒不履行业主义务的； 7、其他原因不宜再担任业主委员会委员的 。 （一）管理规约制度概述： 《物业管理条例》设置了管理规约与临时管理规约。 管理规约业主共同制定并遵守的行为准则。 管理规约有利于预防和减少物业管理纠纷。 42 二、管理规约制度 （二）管理规约的概念及主要内容 管理规约的内容主要包括四个方面： （1）有关物业的使用、维护、管理。 （2）业主的共同利益。 （3）业主应当履行的义务。 （4）违反规约应当承担的责任。 （三）业主公约的法律效力 （1）管理规约对物业管理区域内的全体业主 具有约束力。 （2）管理规约对物业使用人也发生法律效力。 （3）管理规约对物业的继受人自动产生效力。 （四）临时管理规约 一）业主临时公约的概念 二）业主临时公约的制定 1、临时管理规约制定的主体 业主临时公约