房地产领域法律服务与市场开拓--初探律师法律风险防范保障机制的引入.pdfVIP

1190第四届西部律师发展论坛(内蒙古)论文集 房地产领域法律服务与市场开拓 ——初探律师法律风险防范保障机制的引入 北京市普华律师事务所 谢军 北京市普华律师事务所西安分所崔羽 内容提要：在国家对房地产市场进行宏观调控和有序治理的过程中，通过一定的法律制 度设计与专业律师提供的系统服务，构建房地产开发市场法律风险防范与化解的保障机刺， 是谋求房地产业健康发展的核心应对之策。围绕房地产开发进程最前端的投资决策、土地获 取阶段和最末端的商品房出售后的物业管理阶段，以团队化、专业化、系统化的律师法律服 务模式，引入科学高效法律风险防范保障机制，才能实现服务对象的利益最大化，并从客观 上助动房地产业良性竞争，与此同时，突破了原有房地产领域专项法律服务及诉讼服务的单 一性，为律师法律服务市场的开拓提供了契机． 关键词：房地产 法律风险防范保障机制 市场开拓 引盲 房地产开发市场的法律风险的防范与化解，是谋求房地产业健康发展所必须面对和着力 解决的重要问题。在国家对房地产市场进行宏观调控和有序治理的过程中，通过一定的法律 制度设计与专业律师提供的系统服务，构建房地产开发市场法律风险防范与化解的保障机制 便是核心的应对之策。在房地产开发进程中，最前端的投资决策与土地获取阶段、最末端的 商品房出售后的物业管理阶段．实则为影响市场开发完善程度与产业品质成熟与否的关键环 节，亦是律师提供有效法律服务的最佳时机。而在现实法务实践中，律师在为房地产企业提 供顾问服务时，常常忽略房地产开发进程中这两个关键环节的法律风险防范．与此同时，作 为房地产企业的开发商，通常认为前期的投资决策与土地获取应由自身以商业经营模式进行 运作，后期的物业服务亦与自己的产业开发无太多商业利益关联，因此，较易形成固有的思 维定势，即依赖于开发商单一的商业判断、律师个案法律咨询意见的提供以及“个案各办” 的简单应诉方式来解决房地产开发进程中前后两端可能出现的涉法涉诉事务，缺乏通过专业 律师规范的法律风险防范保障机制的引人，来实现房地产开发领域的利益最大化。基于此， 笔者将本文的关注点投射于如何将法律风险防范保障机制完美融人房地产领域的市场研发， 且从律师开拓法律服务市场的角度略作分析。 一、房地产开发进程中几个重要阶段的法律风险梳理． 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施 房地产领域法律服务与市场开拓jj9j 建设与房屋建筑的行为。因此，取得国有土地使用权是着手房地产开发的前提，房地产开发 也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的所有开发 经营活动。简言之，房地产开发的目标项目作为不动产，与其他产业的开发项目相比，具有 投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点。 依据房地产领域的产业特点及运作程序，房地产开发全过程主要分为四个重要阶段：投 资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段以及租售管理阶段。伴随每个阶段不同的运作建 设任务，其法律风险表现形式也迥然不同． 在投资决策阶段，需要解决的基本问题就是该房地产项目在何时、何地、以何种类型及 方式开发，具体表现为项目的地理位置、开发区域内的政治经济政策、社会状况，风俗习惯、 环境安全等方面的法律风险I在土地获取阶段，主要工作则放在取得土地使用权、项目规划 设计、拆迁安置补偿以及开发资金的筹集上，因此关注的法律风险焦点集中于土地的自然与 社会属性、规划设计部门的不确定性、征地安置补偿、筹资融资等方面；在项目建设阶段， 围绕通过招投标选择的承包商，主要任务包括签订一系列的工程施工承包合同，严格控制项 目建设成本及工期，因此考虑最多的应是招投标模式、承包方式、合同文本、工期质量等方 面可能面临的法律风险I在租售管理阶段，针对具体的房屋出租、出售和物业管理工作，应 重点防范围绕商品房买卖合同、销售公司、销售方式、灾害事故、业主投诉、房屋质量维保、 物业服务模式等可能发生的法律风险． 综合上述对房地产开发进程中四个环节可预期法律风险的梳理可以看出，房地产开发业 是一个相对典型的高风险、长周期、强专业性、广涉及面的行业，国家相关部门针对房地产 领域不断通过细化法律、法规、操作规程的方式予以规制，客观上也促进房地产市场发展日 趋成熟、规范，从而给律师介入房地产开发的全