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以诉讼实务视角探析买卖合同撤销权 　　摘要：本文以北京一起房屋买卖合同纠纷案件为视角，对合同效力认定与标准，房屋中央空调噪声污染与房屋质量的关系，撤销权行使条件以及噪声污染的司法救济途径进行了分析论证。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第三条、第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案房屋噪声污染来源于地下二层中央空调主机，并非上述房屋本身质量所致。不能将中央空调所产生的噪声污染问题作为本案重大误解撤销权行使的法定理由。现房屋所有权人可以与房地产开发商或者物业部门另行协商解决，协商不成的其可以通过民事诉讼方式向人民法院依法提起民事诉讼，从而主张自身的合法权益。 　　关键词：合同效力；撤销权；噪声污染；房屋质量 　　一、基本案情 　　2010年3月30日，柴玉林与吕智忠经由北京我爱我家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》。合同约定由吕智忠购买柴玉林位于北京市海淀区西钓鱼台嘉园1号楼2层00号房产一处；房屋成交价格为8，200，000元人民币。合同签订后，柴玉林按照约定向吕智忠履行了产权过户登记手续并将上述房屋交付给吕智忠。吕智忠向柴玉林支付了部分房价款5，000，000元人民币，尚欠柴玉林3，200，000元。该笔剩余价款经柴玉林多次催要后，吕智忠以房屋质量问题、签约当时存在重大误解为由拒绝支付购房尾款。 　　2010年9月8日柴玉林将吕智忠诉至北京市海淀区人民法院要求吕智忠支付剩余尾款3，200，000人民币并承担违约责任。同年9月9日，吕智忠以房屋及附属设施存在重大质量问题，签约当时存在重大误解为由向北京市海淀区人民法院提起诉讼。吕智忠请求法院判决撤销柴玉林与吕智忠所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，柴玉林返还已支付的购房款5，000，000元人民币及利息；赔偿吕智忠因买房支付的中介费1，23，000元人民币及因过户发生的各种税费、房屋登记费335，080元人民币；3、 赔偿吕智忠噪声检测费用1，800元人民币等诉讼请求。 　　本案经北京市海淀区人民法院释明，吕智忠撤销对柴玉林的起诉，在柴玉林诉吕智忠房屋买卖合同纠纷一案中提起反诉。 　　原告柴玉林（反诉被告）起诉认为依法成立的合同对原告被告具有法律拘束力，受法律保护。柴玉林已经按照合同约定积极、全面的履行其合同义务。吕智忠拒绝支付购房尾款3，200，000的行为侵犯了原告的合法权益。 　　被告吕智忠（反诉原告）不同意柴玉林诉讼请求并反诉称柴玉林向吕智忠交付房屋后，吕智忠发现所购买房屋内有持续性噪音，主卧地区伴随地面震动，经查噪声来源于该房屋楼下B2层空调主机，经吕智忠委托噪声检测机构检测噪声严重超标。柴玉林对噪声超标问题早已明知，却在售房时并未向吕智忠告知此严重房屋质量问题，柴玉林未向吕智忠如实陈述房屋及配套设施存在重大质量瑕疵，致使吕智忠在存在重大误解的情况下与之订立显失公平的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第54条、58条规定该合同应当依法被撤销。 　　二、法院判决 　　海淀区人民法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第71条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。依据上述法律及司法解释规定，柴玉林与吕智忠所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，具有法律约束力。……柴玉林的合同义务已经全部履行。虽吕智忠在收房后，以上述房屋存在噪音为由，单方为由相关部门对上述房屋的噪音进行了检测，该检测报告记载了相关检测结果，但该检测报告对所检测结果未作评价，且……。同时产生噪音来源于地下二层空调主机，并非上述房屋本身质量所致。现吕智忠为上述房屋的所有权人，该噪音问题可与其开发商或者物业部门另行解决。……… 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）第71条之规定，判决吕智忠于本案判决生效后三十日内给付柴玉林购房款三百二十万元，驳回吕智忠的全部反诉请求。吕智忠不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中院认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决驳回上诉、维持原判。