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第十一章 物业风险管理与保险 第一节 风险管理理论 第二节 保险理论 第三节 物业风险管理与保险决策 第一节 风险管理理论 一 风险理论 （一） 风险的定义 指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。 3个特征： 1 风险的负面性 2 风险的不确定性 3 风险的可测性 （二） 风险的类型 1 纯粹风险与投机风险 2 财产风险、责任风险与人身风险 3 自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险 4 基本风险与特殊风险 （三）风险产生的条件和成本 1 风险产生的条件 （1）有形的客观因素 （2） 无形的主观因素 2 风险产生的成本 风险成本包括：防范、分散或转移风险的费用；风险带来的损失及处理费用；风险的社会成本。 二 风险管理理论 （一）风险管理内涵 (1)风险管理的主体是经济单位，即个人、家庭、企业或政府单位。 (2)风险管理是由风险的识别、衡量、分析等环节所组成的。 (3)风险管理以选择最佳的风险管理技术为中心，要体现成本效益的关系。 (4)风险管理的目标是实现最大的安全保障。 (5)就企业风险管理而言，分为狭义的风险管理和广义的风险管理。 (6)在风险分类中，按性质可将风险分为静态风险（纯粹风险）和动态风险（投机风险）。 （二）风险管理的分类方法 (1)．按风险原因分类，包括地震风险管理、洪灾风险管理、火灾风险管理、海损风险管理、政治风险管理、社会风险管理、经济风险管理等。(2)．按风险对象分类，包括财产风险管理、人身风险管理、责任风险管理等。 (3)．按风险实施范围分类，包括企业风险管理、家庭风险管理。个人风险管理和国际风险管理等。(4)．按企业管理的类型分类，包括生产风险管理、销售风险管理、财务风险管理、人事风险管理、技术风险管理等。 （三）风险管理的步骤 1 风险的识别 2 风险的评估 就是应用各种概率和数理统计方法，测算出某一风险发生的频率以及损害程度，既包括直接损害程度，又包括与直接损失相关联的间接损失程度。 评估方法：例11.1 3 风险的控制 （1）技术控制法 主动避免 预防与抑制 （2）财物准备法 自担与保留 转移 4 检查评估与调整 第二节 保险理论 一 保险的涵义 （一）保险的定义 1 保险是一种合同行为。 2 保险实质上是一种面临同类风险的投保人用保险费作为互助合作的共同基金。 3 保险是人们应付意外风险损失所采取的一种必要的补偿措施。 （二）保险的承保条件 1 必须是多数人可能遭遇的风险。 2 风险损失发生必须是以外的、不可抗力的，但损失结果又必须是可以确定的。 3 风险损失是适度的、可经营的和符合经济原则的 二 保险的基本原则 （一）最大诚信原则 （二）可保利益原则 （三）损害补偿原则 （四）近因原则 （五）代位追偿原则 （六）重复保险分担原则 三 保险合同 （一）保险合同的定义 1 保险合同是要式合同 2保险合同是附合合同 3保险合同是双务有偿合同 4保险合同是射幸合同 （二）合同的内容 1 当事人的姓名及地址 2 保险标的 3 保险金额 4 保险责任范围 5 除外责任 6 保费 7 保险期间 8 违约责任 （三） 保险合同当事人的义务 1投保人的义务 如实告知义务 “危险增加”通知原则 出险通知原则 防灾减损的原则 及时交付保费的义务 2 保险人的义务 （四） 索赔的程序 1 及时发出出险通知并提出索赔要求； 2 采取一切合理的措施抢救、保护及整理出险的财产，防止损失扩大； 3 保护现场，配合检验； 4 提供必要的索赔单证； 5 领取保险金； 6 开具权益转让证书。 第三节 物业风险管理与保险决策 一 物业管理风险类型分析 （一） 经济风险 1 盲目扩张带来的风险 2 不了解经济规律带来的风险 3 恶性低价竞争带来的风险 （二） 法律风险 1 业委会行为不规范带来的风险 2 物业管理费属性不清带来的风险 3 物业管理企业权限不清带来的风险 （三） 财产风险 （四） 责任风险 （五） 人身风险 二 风险的原因分析与对策 （一）原因 1 缺乏风险意识 2 物业管理法律法规不健全 3 物业管理从业人员素质不高 4 政府执法缺乏时效性 5 物业管理合同中不恰当的承诺 6 物业公司缺乏保险意识 （二）对策 1 提高风险意识 2 掌握法律法规 3 掌握经济规律 4 谨慎承诺 5 完善管理、防范各类安全事故 6 提高保险意识 三 物业管理所涉及的主要险种 （一）财产保险 （二）雇主责任保险 （三）公众责任保险 四 投保决策与保险公司选择 （一） 投保决策 1 详细调查 2 确定所需的保险 3 保险费和保险金的确定 4 选择信誉好的保险公司 5 分析保险条款 （二）保险公司的选择 1 保险公司的实力 2 工作效率与服务态度 3 保险