客源分析,北京亚洲花园项目可行性报.pptVIP

房地产项目研究报告 目录 第一部分 土地市场和供求状况 北京市国土局公布2006年度的土地供应计划，今年土地供应总量和去年保持一致，为6500公顷。其中，住宅土地供应有所下降，由去年的1750公顷下降到今年的1600公顷。 经济适用房用地由去年的200公顷增加到今年 的300公顷。 土地供应计划显示，有限的住宅土地供应将优先支持中小户型普通住房用地供应，同时，将限制高档住宅商品房土地供应。 北京的房价今年1、2月份仍以17.5%的速度在增长,政府试图通过土地“闸门”来调整楼市供应结构，进而影响整体房价。 去年出台了房产新政对北京的房产直接影响到了土地供应和项目入市，发展商“持地观望”,购房者“持币观望”，政府缩减土地供应，项目入市量降低，2006年的北京房势出现集中供应现象，主要集中在住宅。 今年的土地供应结构调整及去年的土地供应缺口，是政府想通过土地供应的调整来“挤压”开发商手中的存量用地尽快形成有效市场供应； 由于去年的土地缩减，开发商仍在等待有效供应，今年的土地供应如果完成的话，今后两年将会集中放量。 高质量土地缺乏，传统高档区域的土地稀缺。 开发商持地观望，推迟入市，2006年集中入市，8大城区占80%。 2005年1月至今年3月北京土地交易总共53宗，但其中位于东城区及朝阳区的仅有6宗，土地面积约184733平米，规划建筑面积：293640平米。 本案周边除今年年初高价拍出该区域的地块外，其他基本没有地块可以与本案地段相比拟，该地块以5.1亿元的高价成交，楼面土地价格为12655元/平方米。 一说明本区域总体市场看好，发展商对市场充满信心。 二说明本案还有上升空间，无论对发展商还是客户都是利好消息。 且该地块启动预计尚有时日，与本案竞争的可能性不大。 第二部分 目标区域的市场现状 第三部分 住宅市场消费分析 第五部分 目标客源分析 本项目的地理优势，板块特性，决定了本项目的消费群体。因此除了自住客源外，投资亦成为本项目另一个重要的客层来源部分，所以本项目目标客源分布面较宽，在此我们对本项目的客源做一个基本的分析： 一、本案目标客源的生活状态 ◆动感、现代的生活节奏 ◆繁忙的生活节奏 ◆浪漫的夜生活 ◆丰富的娱乐、购物设施 ◆霓红灯闪烁的不夜城 ◆高楼、汽车、红酒 二、本案的客源形象 ●30-50岁 ●金领、白领、企事业单位高管 ●现代、时尚、前卫 ●有进取心 ●生活节奏快 ●朋友多 三、主要特征 ■有知识，接受现代生活观念； ■有个性，希望成为同类消费者眼中的榜样； ■视野够宽，喜欢突破本土传统观念的局限； ■有极强的事业心，具有独立判断事物的能力； ■俯瞰世界，对事业/家庭的把握充满信心； ■对于生活中的流行有足够的关注，追求与众不同的生活品质； ■不是终极置业者，而是发展过程中的一个足迹 五、目标客源的引导 强调国际化的品质，一流的物业服务，塑造高尚住宅形象； 将东京、曼哈顿、香港……等国际超级城市中高端住宅理念通过媒体传达给本项目的目标客户； 引导目标客户以国际视野来认知本项目在北京居住文化中崭新的地位。 二、个案分析 2、工体3号 开 发 商：北京市世纪中基房地产开发有限公司 位 置：朝阳区工体西路3号 建筑形态：塔楼 产品类型：办公、小户型公寓（精装修不含家具） 建筑面积：63000平方米 主力面积：公寓：66-104平米 平 均 价：公寓17000元/平米 销 售 率：办公（整栋已售）公寓：50% 开盘日期：公寓：2005.10 物业管理：戴德梁行（顾问） 二、个案分析 综述： 该案紧邻工体，地段较好，交通商圈成熟，但该案以写字楼和商业群房为主，缺乏内部环境，绿化几乎没有，塔楼结构，公寓南侧面对写字楼，采光有影响，50%户型朝北，销售并不理想。 二、个案分析 3、当代MOMA 开 发 商：当代置业 位 置：东直门迎宾国道北侧 建筑形态：塔楼 产品类型：住宅、商业（精装修） 建筑面积：2