北京朝青板块商业及业态分析报告.docVIP

北京朝青板块商业及业态分析 区域内人口分析 本区域地理位置十分优越，紧邻CBD中央商务核心地带，周边社区繁多，人口数量庞大，人口消费潜力巨大。周边人口的现状是直接影响区域环境、人文氛围以及各种物业发展性质、特点的重要决定因素之一，也是商业物业未来规划类型的重要理论依据。因此，针对本区域周边的人口数量、人口密度、教育程度、经济状况、消费特点与习惯等诸多因素进行充分的分析，将为区域内商业物业的发展方向打下深厚的基础，根据周边人口组成状况制定切合实际、行之有效的市场定位，从而保证区域内所建商业物业运作成功。 区域内人口总量 朝青板块位于北京市朝阳区，紧临CBD中央商务区南至朝阳路，北到姚家园路，东西两侧分别与东四环、东五环相接国美第一城、华纺易城、罗马园、星河湾、青年汇、形成北京东部最大的一个居住集中地带迅速百万人口的大型居住社区2004年底，全市常住人口密度为每平方公里888人，呈梯度变化，即城区人口密度最高，为23008人/平方公里；近郊区次之，为5669人/平方公里；远郊区县最低，每平方公里只有366人。北京市统计局公布的2005年人口抽样调查主要数据 以此为依据，朝青板块内1—14岁的人口为20420人；15—64岁158000人；65岁以上人口为21580人。其中30—40岁年龄段的人，有近50%。 性别： 根据北京市统计局公布的2005年人口抽样调查数据性别比(以女性为100，男性对女性的比例)为占总人口的%；女性为98740人，占总人口的%。办公室白领文艺工作者、医生、传媒、教师、律师、演员 如图所示，区域中受到大学专科以上教育的有139080人，占69.54%，可见该区域内受教育程度较高。 区域内人均可支配收入 2005年北京市城市居民人均可支配收入达到17653元，比上年增长12.9%，扣除物价等诸多价格因素，实际增长11.2%。 学历与收入对比 项目名称 专科及专科以下 本科 本科以上 收入状况 45206元 61214元 123392元 可见，随着学历的提高，收入也有明显的增加具有很强的消费能力 2005年城镇居民人均消费性支出为13257元，同比增长4.1%。食品、衣着、医疗、交通通讯和杂项商品支出增幅均在以上，最高的是交通通讯支出，增长。小结 综上所述，朝青板块的人群有以下特点：男、女比例基本持平，男性略微高于女性，区域中的人口主要集中在30—40岁这个年龄段，以青年人和中年人为主，文化层次、个人修养较高，拥有较高的收入和稳定的工作，具有较高的消费潜力和消费欲望。 需求似的购物已经不能满足区域内的人群，购物时所带来的附加值才是他们的追求 拥有前卫的消费理念，消费能力较强，追求时尚 注重餐饮、休闲、娱乐、健身等业态 成为一些品牌的固定消费群 有进行中、高档消费的需求和能力 追求有品质、有品位的事物 2、区域环境 朝青板块发展潜力巨大，大盘叠出，像国美第一城、华纺易城等大型居住项目不断入住，未来将有370万的建筑面积，会形成北京东部最大的一个居住集中地带，并且这块区域几乎是整体开发，会集中在一个时间段内集中入住，迅速形成一个大型的居住社区。根据我们的调查，这一板块的居住者年龄基本都在30—40岁之间，以年轻人为主，集中工作在国贸区域，以办公室白领居多，具有很强的消费能力。 相对于这样一个大型的居住地，该板块的商业设施还很缺乏，商业业态不足，较为单一，无法满足居住者的需求。 2．1、朝阳区的区域定位 朝阳区是北京市面积最大和人口最多的城区，商务功能的发达是区域经济最显著的特点，而城区下管辖的奥运村和CBD的长远规划，为朝阳区又提供了可持续发展的原动力，因此商务、外事和体育所集合而成的强大的均衡性和实力性是区域强大竞争力的核心所在。 2．2、朝青板块的区域定位 朝青板块紧邻CBD商务区，南到朝阳路与CBD相比，这里的居住氛围更浓，且房价远低于CBD；与京通快速路比，这里的配套设施又齐全2003年底朝阳北路通车后，带动了朝青板块楼盘销售。2005年西大望路改扩建工程正式动工，这是惟一连接东三环与东四环的南北向主干道，对沿线楼盘将是利好。地上地下交通是区域能否成为热点，房价能否继续上涨的主要因素，由朝阳北路、京通高速路、朝阳路、姚家园路及城铁构成的东部交通优势凸显，这些纵横交错的道路共同构架出了一个“王”字区域，这里距离CBD商圈只有10分钟车程，围绕着这一区域开发建设的项目形成聚集效应极其巨大，这也是其他区域无法比拟的。青年路是朝阳区距离CBD最近的一条中轴路，同时也是距离东四环路最近的主干路，不仅CBD近在咫尺，交通网络更是纵横四面直达八方。作为一条城市主干道，青年路全长1920米，拓宽后的青年路工程红线宽40米，将南北贯穿姚家园路、朝阳北路、朝阳路三条城市大动脉，良好的交通商业环境是商业发展的必要基础。朝