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商业地产的策划与定位 陈仁科老师 2010.4 1与 陈 商业地产,是现在开发的热门!为什么?因为开发 仁 科 周期短、利润率高!当然大家也知道风险高。 一 起 探 寻 从全国来看,人人都在往商业开发这条路上挤,但有 多少项目是真正成功的呢? 原因可能很多…… 2与 不成功的原因可能是?? 陈 仁 科 因为地段不好 一 起 因为消费者消费实力低 探 寻因为商业环境差因为竞争激烈,对手太强 因为招商难度大 …… 3 为什么等项目做出来了才发现这些问题? 与 陈 仁 为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功? 科 一 起 这些问题难道是不能避免的吗? 探 寻 这些问题难道是无法解决的吗? 这些问题是不是最核心的问题? 究竟什么才是最核心的问题 4与 陈 仁 我认为,关键是?? 科 一 起 探 寻 没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢? 5与 陈 定位需要解决的几个基本问题?? 仁 科 一 市场缺什么? 起 探 寻地块最适合做什么?地理位置最适合做什么? 你,想做什么? 6第一层剖析: 与 陈 仁 科 一 从商业形态来看…… 从商业形态来看…… 起 探 从商业业态来看…… 寻 从商业业态来看……市场缺从商业层次来看…… 从商业层次来看…… 什么 从消费潜在需求来看…… 从消费潜在需求来看…… 从商业格局来看…… 从商业格局来看…… 7从商业形态看,看什么? 与 陈 ??有哪些商业形态 仁 科 ??各类商业形态的规模、比例 一 起 ??各类商业形态的经营现状 探 步行街 寻 ??各类商业形态运作模式 ??各类商业形态的相互关系 MALL ??各类商业形态的建筑特色 ??各类商业形态的配套组成 主题商场 ??各类商业形态的发展前景 专业市场 …… 住宅底商 8从商业业态看,看什么? 与 陈 ??有哪些商业业态 仁 科 ??各类商业业态的规模、比例 一 起 休闲 探 ??各类商业业态的经营现状 寻娱乐 ??各类商业业态的价格水平??各类商业业态的进货渠道 数码 ??各类商业业态的相互关系 餐饮 ??各类商业业态的发展趋势 …… 精品 9与 从商业层次看,看什么? 陈 仁 科 一 ??市场上是否各个层次的商业都有 起 探 ??市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 寻 ??各个层次的规模、比例 ??各层次商业的发展趋势怎样 …… 10与 从消费潜在需求看,看什么? 陈 仁 科 ??消费者的需求真的都被满足了? 一 起 ??为什么有的消费者去外地购物? 探 寻??这部分消费者对现有商品不满意在哪里???这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里? ??这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里? …… 11从商业格局看,看什么? 与 陈 ??有多少个商圈?各个商圈怎样的规模? 仁 科 ??各个商圈的相对位置、距离 一 起 ??各个商圈功能、关系 探 寻 ??商圈是自然形成的吗??政府层面对商业的布局规划??项目在一个成熟商圈内,竞争激烈,该怎么定位? ??项目不在成熟商圈内,配套不全、设施不完善,又 该怎样定位? …… 12与 案例一:江西新余新钢项目 陈 仁 科 新余市地处江西省中西部,被誉为江西的“钢城”。 一 起 全市总面积3178平方公里,中心城区面积30平方公里,总 探 寻 人口111.59万人(截止2005年底),城区人口超过40万。新余市房地产行业正处在快速发展的起跑阶段,虽然 各项指标的基数较小,但增长速度飞快! 13与 陈 仁 科 一 起 探 寻 14 以洪客隆百货为代表的大型购物中心,以洪客隆商业街、 抱石步行街为代表的商业步行街,以东方巴黎家居广场为代表 与 陈 的大型专业市场,以国美电器为代表的主题式商城和以新一佳 仁 科 为代表的超市……表明新余市商业物业多业态并存、竞争惨烈。 一 起 探 寻几个主要项目商业面积之和竟达36.8万?,加上 市调 规模较小的商场及零散分布的街铺,估计新余市的商 发现 业面积将达到50万?之巨,而新余市区人口仅为40万, 市区人口与商业面积之比为1:1.25,世界上最繁华的 商业城市??东京,这个比例才为1:1.7,香港为1: 1.3,供应严重饱和! 15与 陈 仁 科 一 面对如此激烈竞争的 起 探 寻 市场、面对如此饱和的市场, 本项目该如何突围? 16另在对胜利北路东面和西面两个方向的人流量进行不 外 与 同季节、不同时段的多次实地测量后,我们发现,18~ 一 陈 组 仁 28岁年龄段的人流占据人流总量的比例平均高达6成。 科 市 一 即使把对人群年龄估算的误差因素考虑在内,我们 调 起 探 数 仍然可以得出结论:胜利北路南来北往的人流中,年轻 寻 据人占据了大部分。 指出 相对高端消费的群体,这一群体单次消费能力可能 了 不是最强,但他们却