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影响住宅周期波动的宏观因素分析——以中国及四个典型城市为例 摘 要 随着房地产市场的不断发展和完善，以及其金融资产特性日益凸显，房地 产市场尤其是其中关系到国计民生的住宅市场周期备受关注。本文试图在前人 研究的基础上，通过自己的理论模型和实证研究对住宅周期与宏观因素的关系 这一问题上做出深入剖析。主要着力解决三个问题：首先，对住宅周期的成因 进行多因素分析，探求宏观基本面因素与住宅周期的内在关系，及其作用模式 和效果；其次，给住宅周期的形成机制以合理的解释，并在此基础上完成理论 模型的构建，刻画并解释我国的住宅周期性波动；再次，通过选取代表性城市 进行比较性实证分析，对住宅周期的区域性差异进行验证并分析其差异成因。 在理论分析部分，首先，对住宅周期的形成机制进行分析，主要就冲击传 导机制进行深入剖析，对我国住宅市场的外部冲击机制和内部传导机制进行分 析；其次，对住宅周期的成因进行多因素分析，在分析和研究前人成果的基础 上，选取适当宏观变量，主要从供给、需求和预期三个方面进行展开，每个方 面选取主要影响指标进行具体分析；最后结合乘数-加速数模型和影响因素分析 的成果，并在借鉴前人成功模型的基础上，构建分析中国住宅周期的理论模型。 实证分析主要分两个部分展开，第一部分主要是利用全国数据进行分析， 第二部分则是选取典型城市进行区域比较性分析。两部分的技术方法和演进方 式大体相同，主要有相关性分析、格兰杰因果关系检验、ADF检验和误差修正模 型。实证结果显示在对住宅周期波动的影响因素中，以国内生产总值、城镇人 均可支配收入和城镇固定资产投资额的作用效果最明显，其弹性系数均超过1； 住宅建设成本和住宅存量对住宅销售价格的影响较小；城镇居民消费价格指数 具有负的系数。总体而言，我国宏观经济变量与住宅销售价格之间存在长期相 对稳定的均衡关系。对城市之间的实证分析显示，对于不同区域的住宅市场而 言，不同的宏观因素对住宅周期性波动的影响存在显著差异。 最后，在前文分析和所得结论的基础上，提出政策性建议，主要包括以下 几个方面：住宅市场与国民经济协调发展；稳定物价 预防通货膨胀；警惕经济 投资拉动模式下的房地产泡沫；增加住宅供给，尤其是普通住房和保障性住房； 建立住宅市场良性互动机制，打击非理性炒作与投机。 关键词：住宅周期 宏观因素 冲击传导机制 区域差异 1 影响住宅周期波动的宏观因素分析——以中国及四个典型城市为例 ABSTRACT With the real estate market continues to develop and improve, and become increasingly prominent features of their financial assets, real estate market, especially the housing market cycle which related to the national economy be concerned more and more. On the basis of previous studies, This paper attempts to make in-depth analysis on the relationship betw