利率变动对我国房地产价格影响的实证分析.pdfVIP

摘 要 自1998年下半年起全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化，我 国建立起真正意义上的房地产，房地产业得到了繁荣发展，以其关联度高、先 导性强的特点，成为国民经济的重要支柱。房地产价格是该行业及市场发展状 况的集中体现，房地产价格的剧烈波动和过高或过低都不利于行业的健康发展。 一直以来，我国房价上涨周期长，上涨幅度高，房价水平过高，难以满足人们 改善居住条件的要求，不利于社会整体福利水平的提高，同时还造成社会资源 配置效率的下降，不利于行业的稳定发展和国民经济整体协调稳定的发展。因 此房价问题受到政府与社会各界的广泛关注，成为政府宏观调控政策的重要着 眼点。由于房地产业属于资金密集型行业，对银行资金的依赖性很强，房地产 消费大多也依赖信贷资金，因此利率变动必然会通过影响房地产市场的供求来 影响房地产价格。因此分析利率变动对我国房地产价格的影响程度及影响方向， 对于政府制定恰当有效的利率调控政策以实现调控房价的目标有重要的意义。 本文首先介绍了选题的背景及研究的意义，并总结概括了国内外已有的研 究成果，这是整篇行文的起点。之后，介绍了利率传导机制的相关理论及利率 向房地产价格传导的机制，这是后面实证分析的理论基础。第三章是后文实证 分析的现实基础，主要介绍了实际中我国房价与利率两个变量变动之间的关系， 其中包括我国利率工具的应用情况、房价发展状况及利率变动与房价变动之间 的关系。 在以上的现实与理论分析的基础上，之后本文对利率变动对房地产价格的 影响进行了实证分析。本文选取了房地产销售价格指数作为因变量，土地交易 价格指数、通货膨胀率和实际利率作为自变量。对变量进行平稳性与协整检验 的基础上，为避免自变量的多重共线性问题本文采用主成分回归的方法进行利 率变动对房价影响的计量分析。实证分析中考虑到了存在结构突变的可能，通 过Chow-检验，确定2004年第4季度为结构突变点，分别对突变点前后的数据进 行了主成分回归分析。通过对回归结果进行分析得出了以下结论：利率变动对 房地产价格产生相反方向的影响；随时间推移，利率变动对房价的影响程度提 高了；不同种类的利率的变动对房价的影响程度不同，贷款利率响提高了，存 1 款准备金率则大大下降了；土地价格和通货膨胀率对房价产生同方向的影响。 基于以上的结论，本文从政府、商业银行和房地产开发企业三个层次提出 了具有一定针对性的政策建议。 关键词：利率变动；房地产价格；传导机制；主成分回归 2 Abstract Starting from the second half of 1998, the materialization of housing distribution was halted and monetization of housing distribution was prcticed, since then, Chinese real estate market has been established in the real sense and gain great development and prosperity. As the high industrial connection degree and strong prcursor of the real estate industry, it has already become the pillar of our national economy. Real estate prices is an concentrated expression of the whole industry and market development, whose dramatic fluctuation, t