项目中期汇报商业市场研究、客户定位分析及项目营销策略.ppt

形象定位 芜湖家居购物广场第一品牌 芜湖家居·品牌旗舰 明辉-红星美凯龙 策略：统一经营的商业运营模式的投资价值渗透； 策略：红星美凯龙品牌价值渗透； 价值策略解析 策略1：商铺一、二层：在不损害原来平面规划布局的情况下，面积尽量划小； 让突破性营销成为可能 困惑1、芜湖普通客户对红星美凯龙及其运营模式、盈利模式了解不多； 困惑2、纯投资商铺：首选临街街铺，次之为商业街，再次之为商场（除非闲钱很多）。 困惑3、自买出租客户：大部分客户用于投资的资金不多，而商铺价值较高，担心买不起。 策略2：商铺三层：在符合政府商铺规划条件的情况下，面积极端趋小化。 市场回顾 价值渗透。 如何快速的将核心价值体系植入市场？ “核心价值体系建立”营销策略： 品牌策略——红星美凯龙价值 1 红星美凯龙发布会 2 红星美凯龙体验场 项目策略——城市价值/投资价值 1 项目信息导入 2 主力商家炒作 3 项目未来升值潜力引导 不仅要夺取话语权，恢宏造势 而且要引入创新型品牌营销模式，让客户发现价值、感受价值 最终为价值买单！ 传统“告知型”品牌推广模式 适用于：对于完全陌生的市场，开发商缺乏市场认知。 ——“红星美凯龙听说过，大城市都有，不过芜湖没有吧”； ——客户对红星美凯龙品牌的价值认知较模糊！ 芜湖人听说过红星美凯龙，却不知道运营模式及投资价值! Because 本项目：属于相对陌生的市场，（消费者对产品的陌生） 。 红星美凯龙品牌首次亮相，需要以创新的方式引起市场认知，创造品牌的营销领先地位 红星美凯龙品牌理念传递的重要的体验场 与客户对话和互动的引导+亲民策略 创新型品牌营销模式策略： 发现与消费者对话的新方法：引导+亲民+体验营销 我们传递价值，让客户感知价值，同时采取真正渗透到消费者身边的亲民策略。最终为价值买单，完美实现“全民营销” ACTION1. 巨幅广告牌 ACTION2. 红星美凯龙发布会——怎么和红星美凯龙一起赚钱 ACTION3. 亲民营销，迎世博长跑 ACTION4. 红星会导入 ACTION5. 南京、合肥红星美凯龙商场一日游 ACTION1：巨幅广告牌攻势 以极具视觉冲击力的大尺度广告牌，在尺度上、形式上革新广告形象。 芜湖，红星美凯龙来了…… 红星会会员招募中 芜湖，你好…… 红星会会员招募中 1 户外广告设置点推荐： 芜湖连接市中心的主干道路口 中山路步行街 ACTION2: 亲民营销——迎世博长跑 活动形式： 4月中旬，结合上海世博会的开启，举行大型长跑活动； 参与者身着红星美凯龙统一服装，从老城区开始跑到本项目位置。 线路设计 起点： ，终点：项目营销中心 2 本项目 线路建议 起点 终点 配合活动：项目营销中心大抽奖 所有参加活动的市民，可以参加大抽奖，奖品为世博会门票。 商铺实现销售后，业主获得了房屋所有权，但在不同模式下，业主依据所有权获得收益的方式存在差异。 说明：房屋所有权包括占有、使用、收益和处分的权利 商铺 收益权 模式三 商铺 模式一 处分权 收益权 使用权 经营商户 经营商户 经营商户 管理运营 公司 商铺 模式二 处分权 收益权 使用权 经营商户 管理运营 公司 开发商 所有权转移 使用权 商铺 模式四 收益权 使用权 经营商户 管理运营 公司 收益权 收益权 * 基于芜湖市商业投资市场尚未成熟的现状，从客户接受度、利润与回现目标入手，建议本项目运用“模式一”与“模式三”两类模式。 业主出让了使用和处分权，对租金收益需要实现利 益共享 统一运营和招商、管理的基础上，要给予投资客固定回报率保证 为防止分散产权造成的管理困境，需要在销售时将经营权长期固定。 模式一：售后返租 模式三：直接销售 针对自营客户销售 面积可适当放大。 要求统一招租、统一运营的前提保证 投资价值 物业的增值保值性 每年的返租回报 收益率 风险性 每年实收的钱是多少？ 是否能按时返租？ 五年后商铺值多少钱？ 【客户心中的顾虑】 【投资价值的表现形式】 模式三主要针对纯投资客户，其对于商铺的直接价值感知体系如下： 通过对项目增值保值性、收益率和风险性的分析，使客户感知本项目的价值。 本项目的投资收益率建议 投资收益模型——以50平米的标准间为例 按售价11000元/平米，每年返租10%计，总房款550000元，每年获得返租收入55000元。 按五成十年按揭计算 首付：280000元 月供：2055.19元 则每年的收益为55000－2904.86×12＝30337.72元 前十年净现金收益率：30337.72÷280000=10.8％ 如果十年后继续签约，则后十年每年的现金收益率为：55000