2012年青岛安纳溪项目市场总结报告_调查研究分析.pptVIP

观点 2012年青岛度假型住宅项目以西海岸版块成交最优，其中保利海上罗兰项目2012年共成交829套，为成交最优项目。 2012年青岛度假型住宅项目中，同类型产品较小的户型比较大户型成交量更好，更受客户青睐。 2012年青岛度假型住宅成交总价集中在70~140万，主要产品为高层及小高层产品。大面积产品成交相对较少，但整体客户的购买力较强。 肆 即墨温泉镇区域市场分析 即墨近年商品住宅市场情况分析。 2012年即墨商品住宅市场情况分析。 即墨城市板块项目分析。 即墨温泉镇板块项目分析 Part4-1 即墨近年商品住宅市场情况 即墨商品住宅土地供应近年逐渐减少，2011年达到低谷，2012年有所回升。 政府调控土地利用率方面，2011年最为紧俏，2012年整体容积率与2010年保持一致，土地市场调控有所放松。 即墨商品住宅土地供应在2011年达到低谷，2012年土地供应市场有所回暖，政府对土地利用率的调控轻度放松。 1.1 商品住宅土地供应情况 Part4-1 即墨近年商品住宅市场情况 即墨商品住宅近年土地成交自2009年~2011年逐年递减，政策调控对开发商压力逐年增大。2012年整体成交市场有所回暖，但成交土地多为小体量地块，开发商对市场走势仍有芥蒂。 成交土地容积率在2012年有所降低，政府对土地利用率的要求趋松，未来供应已由刚需住宅为主力供应的趋势逐渐向改善型供应转化。 即墨商品住宅土地成交经历2011年的低谷，逐渐回暖，但成交集中在中小体量地块。未来供应有向改善型需求转变的趋势。 1.2 商品住宅土地成交量走势 Part4-1 即墨近年商品住宅市场情况 近年即墨商品住宅土地成交价有所波动，在2011年达到峰值1577元/㎡，2012年下降53%，为748元/㎡。 平均楼面地价与土地成交价格走势相似，2011年达到峰值853元/㎡，但波动稍小，2012年下降40%。 即墨商品住宅土地成交价格和楼面地价均在2011年达到峰值，2012年下降幅度较大，价格对成交走势有一定影响。 1.3 商品住宅土地成交价格走势 Part4-1 即墨近年商品住宅市场情况 2009年以来，即墨区域商品住宅年成交量逐年增加。2012年达到峰值。 成交量增长速度在2009~2010年达到峰值，近2年成交量增长速度逐年减慢，趋于平稳，整体势头向好。 成交产品面积中，2009~2011年套均面积逐年增加，2012年略有减小，2012年即墨商品住宅市场刚性需求客户占比较2011年有所增加。 即墨商品住宅成交量逐年增加，2012年发展趋于平稳，成交产品向刚需性产品偏移。 1.4 商品住宅成交情况 观点 即墨土地市场自2009年~2011年逐年低迷，价格逐年上涨，成交率逐年下滑。2012年有所回暖，但成交量集中在中小体量地块，未来市场整体向好，但仍不明朗。 近年即墨商品住宅成交量逐年增加，但增速逐年降低，成交市场趋于平稳。 近年来即墨商品住宅成交类型，刚需与改善基本平衡，2012年较2011年略偏刚需。 Part4-2 即墨2012年商品住宅市场情况 2012年即墨商品住宅土地供应主要集中在第三季度，占全年供应土地面积的63.2%；第一季度没有土地供应。 各月供应中，5~9月份持续供应，6月为第一轮小高峰，12月为第二轮小高峰。 全年8月份土地供应量最大，占全年总供应土地面积的30.2%。 2012年即墨商品住宅土地供应集中在8月，年末12月份出现第二轮小高峰。 2.1 商品住宅土地供应情况 Part4-2 即墨2012年商品住宅市场情况 2012年即墨商品住宅土地成交集中在第三季度，7~9月份成交土地面积为全年总成交面积的73.5%。12月成交量仅次于8、9月，占全年成交总量的14.5%。 成交价格方面，5月、12月为价格峰值，12月商品住宅土地市场的火爆在一定程度上预示着未来商品住宅市场竞争将有所加剧。 2012年即墨商品住宅土地成交集中在第二季度，年末翘尾。未来年即墨商品住宅市场竞争有可能加剧。 2.2 商品住宅土地成交情况 Part4-2 2012即墨市场情况分析 与青岛大市场“淡季不淡，旺季不旺”的大趋势不同，2012年即墨市场成交量集中在7~9月的第三季度，整体成交量5276套，占总成交量的59%，成交面积53.01万㎡，占总成交面积的57.3%。 2012年成交价格相对平稳，上半年成交均价较高，7~9月份进入年度成交均价波谷阶段，成交量随即升高，价格对成交量的影响力较大。 年末12月翘尾，量价回升，整体势头相对较好。 2012年即墨商品住宅成交集中在第三季度，价格对成交量的影响较大，下半年整体势头相对较好。 2.3 商品住宅成交情况 观点 2012年即