2011别墅竞争市场价格对比分析.pptVIP

政策分析：政策强硬，市场不乐观，尤其是多重因素影响下，市场扑朔迷离 静态比准均价 本项目的静态市场比准均价——在不考虑市场动态变动的情况下，得出本项目的B类中间位产品静态市场比准均价为： 17849元/㎡ 2255 15% 15035 0.97 1.55万元/㎡ 葡萄庄园 5575 30% 18584 0.92 2.02万元/㎡ 鼎峰尚境 30% 25% 权重 5439 18130 0.98 1.85万元/㎡ 凯旋公馆 4580 18321 0.93 1.97万元/㎡ 国际公馆 17849 合计 权重均价 比准均价 比准系数R 实收均价 　参考楼盘 3.B类中间位产品 近期在售成交同档次产品 鼎峰尚境19# 242㎡（地下107 ㎡） 3.C类产品单边位 国际公馆31# 258㎡（地下68 ㎡ ） 凯旋国际14# 262㎡（地下94 ㎡） 葡萄庄园47# 241㎡（地下84 ㎡） 叠加产品 32 31 35 联排 双拼 单边位靠近社区路和高层及小区入口 部分园林景观，临路，处于小区入口 离山体公园较远，两面靠高层 可看部分园林景观，靠近小区路和高层 产品景观 241 ㎡ 262㎡ 242 ㎡ 257㎡ 产品面积 360万 1.49万/ ㎡ 84 ㎡ 联排产品都处于别墅区的外围 葡萄庄园 470万 1.8万/ ㎡ 94㎡ 大部分产品的景观特征相同 凯旋公馆 520万 2.15万/㎡ 107㎡ 所有别墅都在中心可观赏山体公园 鼎峰尚境 490万 1.91万/㎡ 68 ㎡ 别墅占据社区最好位置及景观 国际公馆 总价 地上面积均价 地下面积 产品特点 项目 对比产品具体类型及成交价位 3.C类单边位产品 * * 万科·翡丽山 * * * * * * * 万科·翡丽山 * * * * * 丰泰·旗山橡树郡 别墅竞争市场价格对比分析 2011-5-8 效果：通过影响市场预期和持续加息对购房成本的增加，作用逐渐释放 市场心态变化：主要在加息后期出现明显变化 效果：投资/投机型需求在本次重点打击之列,大户型/合拼户型受政策影响明显 市场心态变化：供求方处于观望阶段、市场可能会出现下一波反弹 效果：需求被抑制加上负利率的影响消除，资金可能由楼市转向银行，市场加剧下滑 市场心态变化：加息持续影响楼市、买方形成房价下跌预期 限购令 加息 叠加效应 1.市场分析 暂没出台限购令 土地市场成交7宗，有2宗用地长焦溢价率超过100%，这两个月土地市场较活跃。 二级市场成交环比大幅上升，供应80万平米，成交量也有大幅上升。 目前仍未出台限购令，传言预计对均价在8500以上项目施行限购。 东莞 市内限购（从化、增城非限购）；户籍2套；非户籍1套 “限价不限购”，调控目标涨近10.5%左右，政策出台导致短期利空，长期利好中心十区的限购区域。 一级市场土地供应计划出台，共供应3.37万平方公里住宅用地，是10年的一倍，但从10年完成情况看并不是很好；中心区供应占85%；3月成交6宗地，共22万平米，； 二级市场批售面积环比上升85%，销售情况良好；成交供应呈现“正相关”关系；大盘，社区配套较好的项目成交较好，主要成交区域在周边城镇； 广州 全市限购；户籍2套；非户籍1套 整体市场成交量上涨，新房成交处于低的水平，成交均价处于下行的趋势； 土地市场没有新的住宅用地成交，工业用地、加油站底价成交较多； 三级市场成交量比较稳定，但均价相对处于稳定上升的趋势； 开发商小频率加推，但购房者购买能力依然很强，例如配套较优的新河时代销售不错，下半年供应不是很大，价格预计会有小幅下降； 深圳 国际公馆 目前东莞城区在售联排别墅以世纪城国际公馆为主，且与本项目为邻，为主要定价参考对象。 竞品楼盘 联排剩余货量统计 竞争主力户型 已售产品均价 （地上面积） 销售率 推盘时间及重点节奏 国际公馆 52套 225-280平米 约2.1万 23% 2011年1月26日推出最后的联排别墅单位52套，另有16套联排尚未取得预售证，未推；3月主力推售洋房，联排别墅销售速度约1-3套/周 销售情况分析： 2009年推售一区联排别墅约60套，由于售价较低，约1.8-2.0万/平，除5套单价较高的单位未售出外，其他的消化完毕； 2010年以推售洋房和叠加别墅为主，联排别墅无新货供应； 2011年1月26日，二区别墅产品开盘，推出52套联排别墅，整体均价去到2.5万元，开盘当天消化10套单位，截止到目前共消化16套。 由于3月推出洋房新组团，别墅产品销售力减弱，且售价较高，走货相对较慢 在售联排 【竞争项目定价分析】 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 38 40 41 5