服务式办公项目可行性研究_服务式_精装_市场分析.pptVIP

区域市场中，标准写字楼配比占56.7%，为主要比重，园区及创意地产项目占较大比例，为22.5%，其余服务式办公、酒店上盖项目等为补足部分，共计20%左右 总体看来，闵行全区缺乏高质量、高单价的商办项目。按12年1季度浦西甲级写字楼平均成交单价9.1元/㎡·天的参数来看均属中低品质，主要价格段集中于2.4-3元/㎡·天 市场分析 闵行成交租金排名前十项目（元/ ㎡·天） 市场情况-租（闵行办公） 虹梅商厦 绿地蓝海 莲花国际广场 明申商务广场 新漕河泾大厦 钱江商务广场 南方休闲广场商务大厦 竞品分布 * 香樟园商务楼 地理位置 东兰路248号 主楼 香樟园 所属楼层 3/4 地铁沿线 12号线虹梅路（在建） 所属商圈 古美罗阳板块 标准层面积 595.2㎡ 传统部分租金 2.3-2.4元/平方米.天 商务中心报价 700-1200元/月/桌位 经营方式 中介 户型 2、4、6、37人共享间 租客行业 IT、培训、制造、电子等 出租率 50% 香樟园商务楼 香樟园商务楼隶属漕河泾片区，临近古美罗阳板块，周边基本以民用、生活配套为主，距离轨交站点有1.5km以上的直线距离 古美罗阳 漕河泾开发区 香樟园 （服务式办公） 香樟园商务楼（服务式办公） 帝宝 国际 商务 中心 地理位置 虹莘路3998号 主楼 帝宝国际大厦 所属楼层 5F 地铁沿线 10号线龙柏新村站 所属商圈 龙柏新村 标准层面积 1728㎡ 传统部分租金 2.8元/平方米.天 商务中心报价 2000-2200元/月/桌位 起 经营方式 中介+自住招商 户型 2、3、4、5、8、10人间、虚拟间 租客行业 电商、贸易、培训等 出租率 80-85% 帝宝国际大厦 虹桥商圈 龙柏住宅区 A-Plus A-Plus位于大虹桥枢纽，依托于帝保国际大厦，距离最近的轨交10号线步行10分钟左右，周边偏近于韩国领事馆，具有一定国际化氛围 A-PLUS（服务式办公） 麦克森 商务 中心 地理位置 虹井路225号 主楼 先锋大厦 所属楼层 6/8 地铁沿线 10号线龙柏新村站 所属商圈 虹桥板块 标准层面积 1200㎡ 传统部分租金 1.8-2.0元/平方米.天 商务中心报价 2000元/月/桌位 经营方式 网络+中介+自住招商 户型 2、4、6、12人共享间 租客行业 IT、培训、咨询业等 出租率 70% 麦克森 麦克森作为一个类地铁上盖项目，步行100m即可抵达10号线龙柏新村站，北侧大量虹桥高端别墅、商业项目为该案提供了无限商机 先锋大厦 古北虹桥板块 龙柏新村 麦克森（服务式办公） 2011年优质办公项目集中成交，影响整体均价大幅上扬， 2012年至今价格总体平稳，2012年一季度销售型办公市场成交均价为29495元/平方米，环比上涨12.27%，同比增长18.11%，二季度（截止5月底）成交均价为23358元/平方米，环比下降20.81%，同比下降7.3% 2012年一季度以来上海甲级写字楼以分产权销售项目交易为主，值得注意的成交项目包括：方兴地产以均价每平方米65907元整售国际客运中心八号楼；臣风大厦以均价每平方米32651元成交21053平方米 一季度上海甲级写字楼整体均价为每平方米50491元，环比增长2.4% 市场环境/价格走势 市场环境/空置率 2012年第一季度甲级写字楼整体空置率延续了去年二季度以后的下跌趋势，从上一季度的8.6%下降到8.3%，空置率情况均在本季有显着改善 在六个主要核心商务区中，徐汇区空置率最低，为7.0%；受到日月光中心和龙之梦雅仕商务大厦这两个新入市项目的影响，黄浦和长宁的空置率最高，分别为10.8%和10.4% 2012年第一季度上海次中心商务区甲级写字楼市场较为活跃，有两个次中心商务区甲级写字楼落成，分别是环智大厦和中信泰富申虹广场，为次中心商务区甲级办公市场带来71455平方米新增供应 区域 总存量(平方米) 空置率(%) 浦东 1,915,346 5.55 虹口 22,000 5 黄浦 1,009,191 6.79 闸北 111,286 3.66 静安 708,475 3.85 长宁 706,454 3.45 徐汇 557,306 3.98 普陀 66,000 90 总计 5,096,058 5.95 新增供应、吸纳量和空臵率 (2005年至2013年预测) 上海甲级写字楼市场空置率情况 2012年1季度至今，核心区的优质项目虽多，但是成交总量相对潜力区域的项目成交量小 闸北、虹口、宝山三区排名全市办公成交面积排名前三，闸北区办公成交达68173平方米；宝山、普陀和杨浦三区成交量也较可观，这是由于宝山绿地丰翔新城、普陀臣风大厦和杨浦沪东财富