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第三章 房地产经纪机构 第一节 房地产经纪机构的设立 第二节 房地产经纪机构的业务范围和组织形式 第三节 房地产经纪机构的人员管理 第一节 房地产经纪机构的设立 一、房地产经纪机构设立的条件 （一）产生的市场背景 大量的经纪服务供给和需要 行业分工细化 资源整合的要求 信息不对称 地域差别 人才发展的需要 第一节 房地产经纪机构的设立 一、房地产经纪机构设立的条件 （二）房地产经纪机构设立须具备的条件 须是具有法人资格的独立经济实体 具有合法的管理组织机构，拥有相当数量的专业人才 有固定的经营地点和办公场所 合法的经营方式和手段 独立、健全的财务管理制度，并有一定数量的自有资金 具备一定的资质条件 符合公司法、合伙企业法、个人独资企业法等的要求 第一节 房地产经纪机构的设立 二、房地产经纪机构设立的基本程序 准备阶段（申请报告、章程、批准文件、法人代表任职文件、验资证明、办公场地证明、拟聘人员花名册等） 前置审查阶段 批复阶段（批复后颁发《房地产经纪资格证书》） 办照阶段（核发营业执照、办理银行账户和税务登记） 备案、开业阶段（到房地产主管部门备案，然后才可开业） 第一节 房地产经纪机构的设立 三、房地产经纪机构的基本类型 按独立性划分为（专门的房地产经纪机构、开发企业下属的房地产经纪机构） 按专业内容划分（房地产居间中介机构、房地产代理中介机构、房地产行纪中介机构） 按经纪业务客体划分（商品房代理、二手房代理、商业地产代理、其他房地产代理） 按法人主体划分（房地产经纪公司、合伙制房地产经纪机构、个人独资房地产经纪机构、房地产经纪机构的分支机构） 第一节 房地产经纪机构的设立 四、房地产经纪机构的权利和义务 1、房地产经纪机构的权利 依法开展经审查核准的业务范围的经纪活动的权利 在委托权限内开展工作并得到佣金的权利 按法律和行业规定制定企业规章制度和约束本机构人员 对受托项目获知实情的权利 有独立工作的权利 由于委托方原因造成损失的，有权提出合理的赔偿要求 有权向管理部门提出专业培训建议以及其他权利 第一节 房地产经纪机构的设立 四、房地产经纪机构的权利和义务 2、房地产经纪机构的义务 合法开展经纪活动的义务 为合同结果和为委托方负责任的义务 为委托方保守商业秘密的义务 如实传递信息的义务 接受房地产管理部门的监督和依法纳税的义务 严格按照规定标准收费以及其他义务 知名房地产中介企业网址 中原地产（/） 合富辉煌（/）、合富置业 世联地产（/） 满堂红（/） 恒昌房地产顾问（/） 顺驰（/） 21世纪不动产（/） 宜居（/） 第二节 房地产经纪机构的业务范围和组织形式 一、房地产经纪机构的业务范围 1、房地产开发前期的咨询服务 投资政策咨询（宏观经济、房地产金融政策、城市发展战略和规划分析） 项目咨询（为开发企业寻找投资伙伴） 土地政策咨询（为土地价格咨询、区位选择咨询） 市场因素咨询（居民收入、消费者偏好调查） 产品定位咨询（房地产功能定位、结构定位和价格定位） 法律、法规和行业规范咨询 第二节 房地产经纪机构的业务范围和组织形式 一、房地产经纪机构的业务范围 2、建设咨询服务 设计、监理、建筑施工企业的选择咨询 环保、建筑风格及建安材料咨询 市场形势调查跟踪咨询 开发进度跟踪咨询 第二节 房地产经纪机构的业务范围和组织形式 3、销售代理服务 广告策划 广告设计及投放安排 销售现场管理和控制 销售咨询 商品房居间、中介、租赁服务 二手房中介、销售、租赁、贷款、置换服务及行纪业务 商业及工业用房等的招商、销售、租赁、贷款、置换、商业运作 商品房的行纪业务和拍卖业务 第二节 房地产经纪机构的业务范围和组织形式 一、房地产经纪机构的业务范围 4、后期服务代理 如物业公司的选择咨询 第二节 房地产经纪机构的业务范围和组织形式 二、房地产经纪机构的经营模式 1、无店铺经营模式（见教材P74流程图） 大多是专营一手房销售代理业务，面对的都是大型单宗客户和集团客户。 承揽业务和实现经纪目标部分都是在办公地点以外实现的。 此种经营模式房地产经纪机构可以设立多个分支机构。 第二节 房地产经纪机构的业务范围和组织形式 二、房地产经纪机构的经营模式 2、有店铺经营模式（见教材P75流程图） 主要是从事二手房买卖、租赁等业务。也有采用一手房房屋超市、房地产交易会等。 依靠店铺承揽业务并实现具体的经纪目标。 分为单店铺经营模式和连锁经营模式（特许加盟连锁模式）。 第二节 房地产经纪机构的业务范围和组织形式 二、房地产经纪机构的经营模式 3、连锁经营模式（见教材P75-76流程图） 主要目的为了获得更多的信息和扩大服务区域 （1）一手房代理的连锁经营模式（分多个项目组） （2）二手房中介的房地产经纪机构的连锁（