房地产成本管理.docVIP

中央广播电视大学人才培养模式改革和开放教育试点学专业毕业论文 福州电大 学生姓名： 学??? 号： 指导教师： ： 福州有限公司成立于年，公司是集从事二手房住宅、商铺、写字楼、别墅的买卖和租赁、一手楼盘代理、房产评估、尾房代理、住房抵押贷款、公积金贷款、个人住房按揭贷款、转按揭贷款及各种产权过户等业务的房地产经纪公司公司 福州冠诚房产信息咨询有限公司是从事为房地产买卖双方提供信息并撮合成交的居间服务，因此快速有效地向市场发布房地产买卖信息是活动的重要组成部分。但是，由于尚未形成统一的信息发布渠道，各中介机构各行其道，报纸、电台、电视、杂志以及其他广告媒体争相竞揽，对信息发布人经营资质和信息的真实性不进行审查，造成了企业信息发布渠道混乱，虚假信息泛滥，在为有关媒体带来高额稳定收益的同时，企业经营成本急剧上升，目前，企业广告支出占到全企业业务收入的30%以上，企业失血严重。同时信息发布重复现象却十分严重，同一条房源信息在同一天同一个版面发布竟达九次之多，竞争极其激烈。 (二)、企业成本管理市场观念:房产交易主要税费居高不下，影响了交易活跃程度 居国内统计资料显示，有60—70%的居民需要改善居住条件，有30%的居民想依托现住房上市换购新房，另外城市衍生人口要组成新家庭，有房的想卖旧买新，没有房的想买房。但是，房产交易主要税费居高不下，在一定程度上影响了房产交易进一步活跃。目前，大部分城市住房交易契税执行2%的标准，每年有2—3%的住房进入流通领域，上海、南京等城市住宅交易契税已降至0.75%，每年有3—5%的住房进入流通领域，这与发达国家如美国、日本等每年有10%的住房进入流通领域相比存在较大差距。因此，高税费制约了住房交易的活跃程度。 （三）、处理和提供成本会计信息的成本。 从企业经济业务的发生到成本会计信息的形成，需要经过一系列的数据收集、汇总、确认、计量、记录和报告的过程，势必要花费一定人力物力。收集和处理会计信息的成本包括会计人员的工资、必要的办公用品、计算机硬件及财务软件、账簿费用等。尤其是当提供一些较为复杂或精度要求较高的成本信息时，其处理和提供的成本很高。对外提供报表时，因为报表中也包含成本会计信息，故财务报告的审计费用也应按一定比例计入成本会计信息成本。处理和提供成本会计信息成本的特点之一是可计量性。 （四）、传递成本会计信息的成本。 成本会计信息在被会计人员“生产”出来以后，要到达信息需求者之前，需要经过信息传递这一过程。用于对外披露的财务报告中的成本信息，经过人工送达或财务软件传递等方式到达财务报告编报者手中，期间会产生人工费用或软件摊销费用。 （五）、诉讼成本。 具体指在企业提供财务报告、纳税申报等活动中，因为所提供的成本会计信息误导投资或偷逃税款而受到投资人、债权人或政府税务部门起诉，其花费的巨大的诉讼费、立案费、律师费等。 （六）、竞争和谈判劣势成本。 对外披露的报告中包含过多的成本会计信息，将会使竞争对手了解企业的商业机密，采取不利于企业的行为，削弱企业产生未来现金流量的能力，使企业在竞争中处于劣势。如果销售商得知本企业的产品成本，在谈判时便可能压低价格，使企业在谈判中处于不利地位。 （七）、管理和业绩评价的机会成本。 出于管理目的的成本数据（供内部使用的）不同于向外报送的财务报告中的成本数据，前者不需依照公认会计原则计算，管理人员完全可以自由决定，按自己的意图来解释成本信息。由于解释成本信息的决策带有主观任意性，按照一种方式解释而放弃另外的解释方式就产生了管理的机会成本。用于业绩评价的成本会计信息，是将已经发生的成本与预算成本相比较，鉴别与所制定的计划成本、利润、现金流量和其他财务目标产生差异的原因，从而促使管理人员采取措施，变更或调整其行动目标和计划。在制定的成本计划不实或受核算过程中成本分配方法的影响，可能导致对管理人员评价的偏颇，影响其积极性，造成业绩评价的机会成本。 （八）、其他成本。 在信息时代，成本会计信息的成本还包括成本信息系统开发所花费的代价及系统使用人员的培训费用、系统维护费用以及新制度颁布后会计人员的培训费用等。 三、解决福州冠诚房产信息咨询有限公司的问题的几点建议 (一)、成立行业协会，加强行业协调与团结协作，建立统一、完善的信息发布体系 倡导成立房产中介专业行业协会，充分发挥行业协会行业自律、自治、交流、协调的功能，架通政府与企业之间的桥梁。通过成立房产中介行业协会，一要在房地产行政主管部门的领导下，进行业务交流，促进行业整体业务水平的提高；二要制定统一的房产信息发布规则，建立统一的信息发布体系，提高房产信息的可靠性和真实性，提升房产中介行业的社会形象，降低房产中介信息发布成本，提高房产中介企业经营效益；三要进行