房地产开发与经营第7章.pptVIP

(4) 从转租合同来讲，转租合同是原承租人，现转租人与承租人签订的房屋租赁合同。该房屋租赁合同虽然仅是双方的意思表示，但这份转租合同必须要经原出租人书面同意。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。 (5) 转租成立后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。但出租人与转租双方另有约定的除外。 (6) 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。 2.4.3 租赁登记的规定 租赁登记是指签订房屋租赁合同的双方当事人按法定程序到房屋所在地的人民政府房地产管理部门把所订合同提交审核并申领《房屋租赁证》的行为，我国对房屋租赁实行登记备案制度。 凡是涉及房屋租赁合同的签订、变更、终止，当事人都必须办理登记备案手续。 办理租赁登记是租赁合同生效的前提。凡领取《房屋租赁证》后，租赁合同方可对抗第三人，同样，变更与终止也需法定部门审核同意后才成立。 办理房屋租赁登记程序 (1) 在租赁合同签订后的十五天内，由出租人持房屋租赁合同，向房屋所在地主管机关申请登记。 (2) 填写房屋租赁登记申请表 主管部门受理房屋租赁登记申请后，应对当事人提交的租赁合同和有关文件进行审核，凡符合规定的，一般在受理之日起五天内核发《房屋租赁证》，凡不符合的，将房屋租赁合同等有关文件退交申请人。 (3) 领取《房屋租赁证》 即租赁合同生效日，双方应履行租赁合同，如在履行过程中涉及合同的变更或解除，也应在15日之内向原发证机关办理变更或注销登记。 (4) 房屋转租应在签订书面房屋转租合同之后，填写《房屋转租登记申请表》，并提交与出租相同的文件，主管机关一般在五天之内审核完毕。凡符合规定的，由主管机关在原《房屋租赁证》背面的转租注记栏中加盖准予转租专用章后，把房屋租赁证的交还转租当事人。 (5) 《房屋租赁证》作为房屋合法租赁的法定凭证，有效期最长不得超过两年。凡租赁合同约定的租赁期在两年以内的，按合同实际租赁期填发《房屋租赁证》，合同租赁期超过两年的，先填发有效期两年，到期由租赁当事人持已登记的租赁合同和《房屋租赁证》到原受理登记的主管机关换发新的《房屋租赁证》 §3 房地产抵押 3.1 房地产抵押概念和特征 3.3 房地产抵押合同与抵押登记 3.2 房地产抵押权的范围 3.1 房地产抵押概念和特征 3.1.1 房地产抵押概念 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 抵押人是指把依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押人多为借款人与债务人，但也有可能是借款人与债务人之外的第三人。 抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是出借人与债权人。 3.1.2 房地产抵押的特征 (1) 房地产抵押是以合法主债权成立为前提的，它是一种从属于主债权的担保物权。 主债权成立，抵押权也就成立，主债权不成立，抵押权也就不成立。在主债权无效的条件下，抵押权人不能受到物权的保护。主债权转让，抵押权也随之转让，但抵押权不得与主债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权与其担保的主债权同时存在，主债权消失的，抵押权也随之消灭。 其次，提供抵押的房地产必须合法是指所有权的取得是合法的，其表现形式为拥有房地产权利凭证，或体现财产权利的已生效的预购房屋合同；若其无法定权利凭证以及相关的书面文件，如和他人共有的房地产、权属有争议的房地产或尽管已实际占有但无权利凭证的房地产，是不能作为抵押物的。 (2) 房地产抵押人的主体必须合格，所提供的房地产必须合法。 首先，抵押人主体必须合格是指抵押人必须是抵押物的所有权人，或者是土地使用权人或房屋经营权人，享有对抵押物完全的自由的处分权。 (3) 抵押人是以其对房地产不转移占有方式，向抵押权人提供债务履行的担保。 对抵押权人来说，目的不是为了取得抵押物，而是为了取得抵押物的变现价值，抵押权是以抵押物的交换价值为基础的。抵押人提供的是对抵押物所拥有的权利，在抵押期间权利受到限制而不是使用功能受到限制。鉴于这个原因，在抵押期间，抵押人可以继续