房地产开发项目资金运作方式透视.pdfVIP

金运作方式透视 张聚永 一 、 资金对房地产开发项 目的影响 (一)房地产开发项 目的目的 现金流的意义对于房地产行业的影响远远大于其他一般 房地产开发项 目资金运作的目的与成本管理、核算的目 性行业。房地产业和房地产商最怕的是资金链条出现危机，顺 的完全一样 ，都是追求开发商利润最大化。开发商资金运作必 驰地产的结果就是最好的例证。 须做到 “短、平、快”。“短”是指资金使用时间要短，努力降低融 在2o08年4月初 ，潘石屹向上海证券报独家提出的 “百日 资成本；“平”是指资金运作要达到良性循环状态，资金运作曲 剧变论”，曾引起不小的争议 。他说：“今年中国房地产企业所 线不要出现低谷；“快”是指资金整体周转要快。 面临的金融环境是非常困难的，未来100天将是很多房地产企 (二)房地产开发项 目资金运作的要求与策略 业发生剧变的100天。”现在看来他确实有先见之明。 1、“预则立”，资金支出要有计划性。每年初，开发商的财 当时，有人做过统计 ，有很大一部分房地产融资项目还在 务部门要根据公司年度生产计划，分别做出年度收入和支出 报批，有的需要1到5年、2亿至3亿元不等的融资；有的已在经 计划，计划力求可行性。在年度内可根据生产任务变化的情 营，但准备整体转让；有的正在建设或已结构封顶，也准备把 况，及时调整收入与支出计划。 整个在建项 目转让；有 的才拿到 “一证”或 “两证”，还没有施 2、开发项 目资金运作的总要求是保证收入的实现，要建 工，便计划直接转让土地。由此可见，开发商在不同阶段都可 立收入的保证措施，建就一支训练有素的销售队伍。 能面临资金困境。 3、要狠抓工程质量，确保产品达到合格工程。房地产产品 二 、房地产开发项 目资金运作的特点 最忌讳的是不合格产品，如果建成楼宇出现了不合格的质量 房地产开发业与其他行业相 比，在资金运作方面有共性， 问题，业主们势必追究开发商的违约责任，到那时开发商存在 但更多的存在着个性，其主要表现： 着严重的经营风险。 (一)房地产开发项目资金需要量大，资金周期长 4、资金运作要保重点，信誉是生产力 ，品牌也是生产力， 凡成规模的建设住宅小区或建筑物，建设资金需要量至 要按合同约定准时交房，同时开发商收回大量的购房尾款。 少上亿元，甚至更多，从资金投入到全部回收，周期最短要一 四、房地产开发项 目资金运作方式 年半，最长的要三年以上。 按国家有关规定开发商在开发项 目时必需有30％的自有 (二)现金流人渠道多，现金流出范围广 资金，但房地产开发资金需要量很大，国家从宏观上控制对房 1、现金流入主要渠道有：(1)自筹资金(2)预收购房款(3) 地产的贷款 ，开发商为了尽快完成项目的开发实现其盈利 ，在 银行贷款(4)办理银行承兑汇票(5)吸收外资(6)收施工单位 解决资金方面归纳起来还有以下运作方式： 质量保证金和代理销售商保证金。 (一)内部认购 2、现金流出渠道有 ：(1)土地征用与拆迁费用支出(2)前 内部认购就是在项 目立项开工前回收资金的一种方法。 期工程费用支出(3)项 目开工前的报建费和配套费的支出(4) 商品房对外销售国家有关部门有明确严格的规定：商品房建 建安和装修工程费支出(5)设备、材料采购支出(6)I程监理 筑施工必需到主体结顶后，并具备五证 ：土地使用取证、用地 费支出(7)公司的管理费用支出(8)项 目销售费用支出(9)项 规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证、预售许