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房地产讲座 第一讲 房地产和房地产市场 一、 房地产和房地产开发的基本概念 1、房地产包括房屋土地财产的总称；房产指建筑在土地上的各种房屋；地产指 土地及其上下的一定空间。 2、房地产的特征：房产和地产是结合在一起的，房地产的价值形态、房价、地 价往往隐藏在房价之中。 特殊性有： A、空间的固定性 B、生产和使用的长期性 C、高额度的投资性 D、保值与增值的稳定性 E、社会生活的影响性 F、受政府宏观经济政策限制导向的从属性 二、 房地产业的基本概念 它集中了投资开发、建设、营销、物管等多种企业部门的综合产业（第三产业）。 结构包括：房地产的开发经营——中介、评估——房地产市场——行政管理部门 ——物管——经营机构——立法、执法机构——科研研所。 房产业的经营活动：生产、流通、消费 1、生产包括土地生产七通一平——最后得到产品（房屋） 2、流通包括买卖土地房屋、租赁、抵押——统称房地产经营 3、消费对产品进行社会化管理和服务 三、 房地产业的地位和作用 第二讲 我国房地产业发展的状况 一、成就 1、开发企业日益增多，外商投资踊跃； 2、土地出让成片开发步伐加快； 3、住宅成为消费的热点； 4、房地产市场价格迅速上扬。 二、展望 1、经营的利润减少； 2、房地产大量空置； 3、耕地的保护制约； 4、房地产业内部的竞争加剧（资金竞争、市场营销竞争、信息竞争） 第三讲 房地产市场的体系 一、土地投资市场： 土地所有权——土地所有者 土地租用——第一承租人 房产开发市场： 房产开发管理——开发商 建楼——建筑商 二、房地产市场的构成 买方、卖方、发展商、业主、物业、交易机构 属于一个土地出让的市场和房地产交易、租赁、抵押、典卖投资的市场。 一级市场：国有土地使用权的出让 二级市场：对开发的房屋第一次出售或出租 三级市场：各使用者之间的交易 一级市场 二级市场 三级市场 主体 国家和地方政府 各房产公司 用户 特点 垄断性 竞争性 竞争性 内容 整体规划设计用 综合开发 房地产转让 途，征地、招投标 底价 方式 拍卖、招标 出卖、出租已开发 转让或出租地皮 土地或连同其建 或连同其建筑物 筑物 价格 垄断 价值价格 剩余年限价格 四、 标的物分类 1、地产市场 2、房屋商品 3、资金 4、劳务 5、技术信息 五、 房地产市场的特殊性 1、产品的位置固定 2、价格的特殊性 3、供求的反经济循环性 4、市场价格的层次性 5、双重属性：消费资料（住宅）、生产资料（写字楼） 6、不充分的市场 五、房地产供求市场的特点 1、供应 1 （ ）供给市场缺乏弹性 （2）供给的异质性 （3）供给的地区性 4 （ ）调节的不完全性 2、需求特点 （1）需求的多样性 2 （ ）需求的广泛性 （3）需求的融资性 （4）需求的长期性 3、供求动机的分析 供应：经营、投机、资产流动、迁移 需求：消费需求（生产性消费、生活性消费） 经营需求、保值 第四讲 深圳市的房地产管理体制 一、深圳市房地产（国土）属三级管理——市局、分局、国土所 市局：宏观的产权 管理所：市政的监督、收取土地使用费，以地为主，房随地走，房地合一； 二、土地使用权的出让条例 地价款包括： 1、土地使