房地产：联合调研情况以及地产沙龙会议纪要.pdfVIP

行业研究 Page 1 动态报告/行业快评 房地产 联合调研情况以及地产沙龙会 推荐 议纪要 （维持评级） 2009 年 8 月 31 日 一手楼销售较好，二手房交易下滑明显 分析师： 方 焱 fangyan@ 0755 分析师： 区瑞明 ourm@ 0755 分析师： 黄道立 huangdaoli@ 07551830 事项： 8 月 26 日，我们组织了国信房地产沙龙，会议纪要如下： 国信地产沙龙嘉宾——中原二级市场统筹发展中心副总经理周曜 二手房交易下滑明显。上半年二手房市场增速明显加快，但从 7 月份开始，北京、上海、广州、深圳四地 的二手房成交明显下滑，其中深圳下滑幅度最大，环比下降 31%。到了 8 月份，深圳 1 至 24 日的累计二手房 成交量与七月同期相比又下滑了 25% ，比今年2 月的 1 至 24 日还要低7%左右。从成交价格来看，根据中原 统计的成交价格中位数数据，目前房价与年初相比，深圳一手房成交价格上涨 44% ，二手房成交价格上涨 33%； 广东一手房价格上涨 21% ，二手房价格上涨24%；上海一手房价格上涨 47% ，二手房价格上涨 18%；北京一 手房价格上涨 28% ，二手房价格上涨27%。由于目前开发商手头资金比较宽裕，预测近期一手房市场的价格 不会下降。在二手房市场中，近期成交量的下滑改变市场对未来的预期，使 8 月份二手房放盘量出现较大幅度 的增长，预测未来一段时间内，二手房价格降会有所回落。 投资需求已逐渐成为商品房需求的主导。从中原统计的数据上来看，各个城市一、二手房全年的成交总量 大致会保持在一个较为稳定的水平上。以深圳为例，深圳 04 年全年一手房成交 900 多万平米，二手房成交 400 多平米，总计大概 1400 多万平米；05 年全年一手房成交 900 多万平米，二手房成交 600 多万平米，总 计大概也是 1500 多万平米；06 年全年一手房成交 700 多万平米，二手房成交 700 多万平米，总计大概也是 1400 多万平米；07 年全年一手房成交 500 多万平米，二手房成交 900 多万平米，总计大概也是 1400 多万平 米。因此 08 年商品房销量的过分萎缩压抑了很多的“需求”，其中包括刚性需求和投资性需求，这些需求在 09 年上半年得到充分释放，大概到 6、7 月份被消化完毕。现在基本就剩下了投资需求作为房地产市场的主导。 商品房目前价格偏高。在考察商品房成交价格方面，中原一般使用收入与商品房月供比这一指标。根据这 个比例我们可以通过商品房当前价格以及当前房贷政策计算出每月的月供，然后根据月供数额推算相应的收入 水平。按美国的经验，该指标一般在 30%以下是一个比较健康的水平。如果按目前首付 2 成利率 7 折的房贷 政策来算，这个比例大概可以假设在 30-40%左右。因此根据目前的房价，深圳居民每户（按两个人算）月收 入水平应该在 1.6 万至 2.1 万的水平上，上海应该在 2.4 万左右的水平，北京则大概在 2.1 至 2.8 的水平。由 此来看，目前商品房价格水平是偏高的。 当前商品房租供比偏低预示目前房价偏高，投资热情下降。在考察房屋出租情况对房地产市场的影响方面， 中原一般采用计算租供比的方法，即租金的中位数来比房价月供的中位数。从历史数据上看，当商品房租供比 超过 0.7 之后交易量就会开始上浮。在 08 年初时，深圳达到了 0.8，但是现在深圳这个比值仅为0.64，目前 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 预计 8 月在 0.5 左右；广州的租供比目前是 0.7 左右，上海是 0.44，北京是0.46。从历史上看