御景花园物业发展建议.pptVIP

呈：李总、陈总 御景花园物业发展建议 目 录 第一章 宏观、区域市场分析 国十条历史上最严厉的调控政策 金融政策 税费政策 之前契税征收税率为3%，但90平方米以下的首套住房契税按1%执行，符合普通商品住房标准的则减半征收即按照1.5%征收。而从新政看，即10月1日起，只有首次购房，且该普通住房为家庭唯一住房的，才能享受契税减半的优惠，这个对于首次置业者来说是利好的；同样，享受1%契税税率优惠的90平方米以下普通住房也是家庭唯一住房，才能享受优惠。而那些购买普通商品住房，但家庭还拥有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，不再能享受契税优惠政策。同样“缩水”的还有个人所得税的优惠政策，新政明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，由之前的2年内“缩水”到1年，进一步打击了投资、投机需求。 规范土地交易 加强销售管理 2010年4月19日，住建部发布通知： 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 今后未取得预售许可的项目，开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 政策解读：该通知将房地产市场调控延伸至交易的各个环节，但从市场调研情况来看，该措施由于应对方式诸多，加之地方政府的执行力度偏软，难以在市场销售行为中产生真正的效果。 小结： 国家对房地产频繁的出台政策调控，限制房地产过快上涨的决心尤为突出，同时以刚性需求为主导的房地产市场越来越明显； 土地供应的增加、保障性用房及普通住宅建设的要求将增加市场的有效供给量； 土地出让制度的改革尝试，将一定程度上遏制地价的疯狂上涨； 二套房贷新政、三套停贷、多套限购、异地停贷等政策将矛头直指投资投机性需求，市场泡沫有望挤出； 销售管理政策及房产保有税、二手房交易税费等政策将房地产交易的各个环节全面覆盖，进一步打击投资投机行为； 问责制明确了地市政府的职责，加大了地方政府只能单位执行政策的力度。 2010年房地产市场频繁的政策调控，政府对房地产的健康发展，限制房地产市场过快上涨，打击投资和投机性客户都做出强有力的手段，一线城市受政策的影响，市场价格波动频率过快，房地产市场的投资风险加大，市场不稳定的因素和不确定的因素增多。 房地产投资保持高速增长 商品房开工建设与销售 住宅市场投资 商品房销售价格 小结： 全国商品房开工建设与销售面积同步增长，市场需求仍然很大。目前房地产住宅产品占主导地位，比例在70%左右。全国商品房销售价格持续上涨，但受宏观政策影响较大。 09年房地产市场价格和销售量都出现报复性反弹，从宏观政策引导来看，未来房地产主要以解决中、低收入人群为主同时满足刚性需求的主导思想，房产税等细节出台后，减弱市场对住宅投资，从而引导对商业地产的需求。10年全国商业地产涨幅较大，万科、龙湖等一线品牌开发商，都在全国进行大体量的商业布局。 商丘经济环境分析 GDP发展稳步增长 GDP与省内各市比较情况 可支配收入平稳增长 产业结构不断完善 城镇化率加速发展 城市化进程可观 2009年，全市GDP达到262.9亿元，增长9.3%；财政总收入43.2亿元，增长17.4%，总量居全省第一位；城镇以上固定资产投资98.8亿元，增长30%。 　　 今年上半年，全市生产总值完成133.6亿元，同比增长14.9%。其中，第一产业增加值21亿元，增长3.7%；第二产业增加值87.6亿元，增长21.3%；第三产业增加值25亿元，增长9%。实现财政总收入23.8亿元，同比增长15%；其中一般预算收入完成6.7亿元，同比增长12%，收入规模居全省第6位；城镇以上固定资产投资累计完成42.98亿元，同比增长17.5%。社会消费品零售总额35.15亿元，同比增长19%。 结 论： 通过上述楼盘情况可以看出，近两年永城市房地产整体开发体量较大，尤其新城区更是开发热点，且销售速度整体平稳。而随着新城区配套的日趋完善，更会形成区域号召力。 新城区单价多数维持在2500元均价左右，只有极少数楼盘突破3000元均价。要想在本区域能够破势而立，快速销售，最大价值突破项目均价局限，就要在产品设计、园林打造及营销手法上进行创新，最终实现价钱与速度的双赢。 本项目位于永城市新城区，中原路北段。该位置属于建设路辐射区域范围。随着建设路的重点规划，政府的搬迁，本区域将成为永城市重点发展位置。 本项目短期看，配套设施尚未成熟，人居氛围较差，2公里内无新开发项目，不能形成区域竞争。长期看未来发展优势巨大，具有升值潜力。 本项目现名为御景