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第一节 房地产价格的 概念和形成条件 二、房地产价格的形成条件 一、地价与一般物价的不同 二、房地产价格的特征 第三节 一、使用价值和交换价值 1.使用价值: 商品（房地产）能满足人们某种需要的效用。 2.交换价值: 商品（房地产）交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。 三、原始价值、账面价值和现时价值 四、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值 ★卖价:出售房地产时愿接受的最低价格。 ★买价:购买房地产时愿支付的最高价格。 2.市场价格 某类房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 五、市场调节价、政府指导价和政府定价 六、基准地价、标定地价和房屋重置价格 ★《城市房地产管理法》第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。” 1.基准地价：“是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。”--《土地估价规程》 七、土地价格、建筑物价格和房地价格 八、总价格、单位价格和楼面地价 3.楼面地价： 【例】有甲、乙两块土地，甲土地的土地单价为700元／平方米，容积率为5；乙土地的土地单价为510元／平方米，容积率为３。如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，你认为哪一块土地的价格相对来说要低一些？ 计算结果表明：甲土地价格相对来说低一些。 九、所有权价格、使用权价格和其他权益价格 十、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值 1.买卖价格：以买卖方式支付或收取的货币额或实物,简称买卖价。 2.租赁价格：以租赁方式支付或收取的货币额或实物。 3.抵押价值：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。 十二、现房价格和期房价格 1.现房价格：是指以现状房地产（目前已建成的房地产）为交易标的的价格。 2.期房价格：是指以未来房地产（目前尚未建成的房地产）为交易标的的价格。 现房价格和期房价格的关系： 期房价格 [例]某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租经营的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风行补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格(单价)。 解：该期房目前的价格(单价)为： P=3300-330/(1+10%)-3300×2% =2934(元/m2) 十三、起价、标价、成交价和均价 ----〖商品房销售中的一组价格〗 十四、保留价、起拍价、应价和或成交价 ----〖房地产拍卖中的一组价格〗 十五、拍卖价格、招标价格和协议价格 ----〖土地出让中的一组价格〗 十六、补地价 3.补地价的计算： ⑴改变用途时的计算公式为： 补地价(单价) = × 【例】某宗土地总面积1000平方米，容积率为3，土地单价为450元/平方米，现将容积率增加到5，则应补地价款为: 作业 1.起价：是指所销售的商品房的最低价格。 2.标价：是指所销售的商品房的标示价格。 3.成交价格：是指买卖双方实际交易价格。 4.均价：是指所销售的商品房的平均价格。 1.保留价：拍卖底价，拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。 2.起拍价：开叫价格，拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。 3.应 价：竞买人对拍卖师报价的应允，或竞买人自己报出的购买价格。 4.成交价：经拍卖师落槌或以其他公开表示买定的方式确认竞买人的最高应价。 1.拍卖价格：土地使用权出让时，采用拍卖方式交易房地产的成交价格。 2.招标价格：土地使用权出让时，采用招标方式交易房地产的成交价格。 3.协议价格：土地使用权出让时，采用协议方式交易房地产的成交价格。 1.补地价：是指需要补交给政府的地价。 2.补地价的情形： ⑴更改原出让土地使用权时规定的用途； ⑵增加原出让土地使用权时规定的容积率； ⑶转让、出租、抵押划拨土地使用权； ⑷出让土地使用权期满后续期。 补地价=改变用途后的地价 －改变用途前的地价 － 原容积率 原容积 率下土 地单价 （2）仅增加容积率而不改变用途的计算公式： 增加后 容积率 原容 积率 或者： 补地价(单价)=( － )× 补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积 增加后 容积率 原容 积率 原楼面 地价 * * 一、房地产价格的概念 1.价格的现象定义： 价格是获得一种商品或劳务所必须付出的代价。通常用货币表示。 2.价格的本质定义： 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中