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理 论 探 讨 影响房地产价格因素的计量分析 □ 曹霄琪 一、影响房地产市场价格的几大因素 影响房地产市场价格的供给因素指的是表征和影响单位 （一）初步分析 时间内市场上对房地产的供给数量。 由于房地产的一大特性 首先，房地产作为一种商品，与一般商品一样，其均衡价格由 是具有很强的区位性， 区位是房地产市场细分的重要因素之 供给和需求决定并因供求双方力量对比的变化而变化。 供给和需 一。 同时， 由于面对的消费者支付能力差异巨大，为实现利润 求是形成价格的两个最终因素，其他一切因素，要么通过影响供 最大化，房地产供给者采取价格歧视的策略——— 对不同收入等 给，要么通过影响需求来影响价格。 其次，房地产作为一种特殊的 级的消费者开发质量 （往往表现为建筑密度、 土地容积率、周 商品，具有投资价值，房地产的价格形成又有不同于一般商品的 边环境状况、建筑设计及施工等级等等）不同的房地产。 而这 地方，它的价格极易受到宏观经济因素及政府相关政策等宏观经 些等级不同的房地产市场间往往又有很大的独立性。 因而，房 济环境的影响。 地产的区位及等级常常将房地产市场细分为很多不同的小市 （二）分类分析 场。 因此，从理论上看，分析房地产市场的供给因素应从各个 本文因此将影响房地产市场价格的因素分为供给因素、 不同的细分市场入手进行分析。 但由于本文的目的是从宏观 需求因素、宏观经济环境三类。 以下是对这三类因素的具体分 上对整个房地产市场进行分析， 加上各种细分市场的统计数 析。 据不全，所以本文不考虑房地产的区位及等级差异，而是笼统 1）供给因素。 的将其视为一个市场。 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 4 、基于启发性偏差的投资策略 投资应注意的问题 3 、 切忌对国外现有行为投资策略的 通过行为金融理论对投资者启发式 综上分析，投资者在证券投资过程中 简单模仿 心理偏差的分析，优秀的投资者不仅应当 的认知偏差和行为偏差，通过行为金融理 中国金融市场与发达的金融市场具 了解市场中的投资者和自己会产生什么 论可以很好的解释，并由此总结了许多有 有共性，但同时也具有特殊性。 我们在运 样的心理和行为偏差，且能够避免由于自 价值的证券投资策略，但在具体运用这些 用行为金融投资策略时，应在对中国证券 身因素造成重大大失误，以及了解投资者 投资策略时还应注意以下几点问题： 市场的行为特点进行深入研究的基础上， 的心理偏差和决策失误对市场产生的影 1、防止教条化，随机应变 探索适应我国证券市场运行特点的我们 响，寻找被市场错误定价的证券，并采取 行为金融理论的投资策略是：在大多 自己的行为金融学投资策略，而不是对国 相应的投资决策。 行为金融学认为市场是 数投资者尚未意识到错误时投资于某些 外现有行为投资策略的简单模仿。 非有效或不完