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物业管理事务运作 《物业管理法律与制度》董藩 刘毅 秦凤伟编著 清华大学出版社 本章结构 第一节 物业管理市场竞争 第二节 物业管理招投标 第三节 物业服务标准 第四节 物业服务费 第一节 物业管理市场竞争 物业管理市场竞争 的基本原则 规范物业管理市场竞争的法律制度 一、物业管理市场竞争的基本原则 自由竞争原则 - 排除依仗非经济强制力量来进行的强制交易 - 排除经济强力的干扰 公平竞争原则 - 要有公平的外部条件和环境 - 依据社会公认的公平观念竞争 依法竞争原则 - 各种竞争行为必须符合法律、行政法规的有关规 定，尤其注意不得违反法律、行政法规的强制性规 定，否则其权利将得不到法律的保护。 二、规范物业市场竞争的法律制度 物业管理市场的进出管理 - 物业管理市场的准入 ? 具备条件 ? 具有独立的法人资格 ? 具备国家规定的物业管理资质条件 - 物业管理市场的退出 ? 物业服务企业退出市场的情形 ? 不能清偿到期债务，被依法宣告破产的 ? 自愿解散 ? 依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销 ? 业务服务企业退出市场的程序 ? 成立清算组 进行清算 注销登记　 二、规范物业市场竞争的法律制度 反不正当竞争 - 不正当竞争行为包括： ? 仿冒 ? 商业贿赂 ? 侵犯商业秘密 ? 商业诋毁 ? 串通招标 ? 投标 二、规范市场竞争的法律制度 物业服务消费者的权益保护 - 权利包括 ? 人格权 ? 自主选择权 ? 安全权 ? 知情权 ? 求偿权 ? 结社权 ? 监督批评权 二、规范市场竞争的法律制度 ? 物业服务消费者的权益保护 - 物业服务提供者的义务 ? 听取意见和接受监督 ? 保证服务安全 ? 提供真实信息 ? 标明真实名称和标记 ? 出具服务单据 ? 保证服务质量 ? 不得侵害物业服务消费者的利益 ? 尊重物业服务消费者的人格权 第二节 物业管理招投标 1、 物业管理招投标概述 2、 物业管理招投标的原则 3、物业管理招标的方式 4、物业管理招投标的一般程序 一、物业管理招投标概述 物业管理招投标含义 - 招标 - 投标 意义 - 是房地产管理体制改革的需要 - 是提高业主自治能力的需要 - 是提高管理水平、促进行业发展的需要 二、物业管理招投标的原则 公开原则 - 各项程序都要公开发布 公平原则 - 向所有物业服务企业提出的投标条件都是一致的 公正原则 - 统一的衡量标准 诚实信用原则 合理原则 - 选定投标的价格和要求合理 三、物业管理招标的方式 公开招标 - 是指由建设单位或业主委员会通过报刊、广播、电视、新闻发布会等发表招标广告，公告其项目内容、服务水平、质量要求、招标条件及开标日期等有关内容 。 邀请招标 - 是指由建设单位或业主委员会根据自己积累的经验和情报资料，有选择地向能够承担物业管理项目的若干物业服务企业发出招标通知，说明项目具体情况和要求，并邀请其参加投标的方式 。 协议招标 - 是指由建设单位或业主委员会直接选定1～2家物业服务企业，就物业管理工作进行协商，确定物业管理有关事项的一种特殊的招标方式 。 四、物业管理招投标的一般程序 开标前的招标与投标活动 - 招标 ? 招标的准备阶段 ? 选择招标方式 ? 组建招标领导小组 ? 编制招标文件 ? 确定标底 ? 招标的实施阶段 ? 发出招标公告或投标邀请书 ? 进行资格预审 ? 召开标前会议 四、物业管理招投标的一般程序 开标前的招标与投标活动 - 投标 ? 进行前期准备 ? 获取招标信息 ? 组建投标领导小组 ? 报送投标申请书与获得资格预审 ? 取得招标文件 ? 熟悉招标文件 ? 调查投标环境 ? 进行投标决策 ? 编制投标文件 ? 封装及送达投标书 四、物业管理招投标的一般程序 开标前的招标与投标活动 - 开标 ? 开标的一半程序包括5项 - 评标 ? 组建评标委员会 ? 做好评标准备工