物业管理开展的基础理论.pptVIP

物业管理开展的基础理论 第一节 物业管理与产权理论 一、产权理论概述 从法律的角度说，产权就是财产权利，是凭借财产所获得的各种权利的总和， 是存在于任何客体之中或之上的完全的权利。 从经济学的角度说，产权是生产资料所有制关系，即基本经济制度， 它还是生产资料所有权的权能分割及其产权结构组合。 一、产权理论概述 产权制度是一切经济制度的基础，任何经济制度都取决于产权制度。清晰的产权明确规定了人与经济物品有关的行为准则。 二、产权的界定 在私人物品和公共物品的基础上，可以把产权分为： （一）私有产权 私有产权是指关于资源利用和所有的权利。 私有产权可以由两个或多个人拥有。 私有产权的关键在于对所有权利的行使的决策完全是私人做出的。 二、产权的界定 （二）社团产权 社团产权是指某个人对一种资源行使某权利时，并不排斥他人对该资源行使同样的权利。 社团产权最重要的特点在于产权在个人之间是完全重合的。 每个人对某个资源或财产都拥有全部的产权，但这个资源或财产实际上并不属于每个人，产权属于各成员组合成的社团，而不属于该社团的各个成员。 二、产权的界定 （三）集体产权 一个产权如果是集体的，那么关于如何行使对资源的各种权利的决定就必须由一个集体做出，由集体的决策机构以民主程序对权利的行使作出规定和约束。 一般来说，集体产权将通过投票表决程序选出一个“委员会”，由委员会来代表全体成员行使职权。 三、住宅区里的产权形态 住宅区产权形态图： 三、住宅区里的产权形态 （一）区分所有 单元套房业主区分所有权的物业是一个以立方米计量的空间，其计算公式为： V = ( m ＋ m ) h 其中，V：体积； m：入户门内的净使用面积 m ：内部固定构建（如隔墙、壁柜等）的占地面积； h：空内净高。 三、住宅区里的产权形态 （二）部分共有 所谓部分共有，是指某资源为一定范围内的人所共同拥有和使用。 “部分共有”的权利主体是对该范围内的物（含空间）具有共同使用权利的所有区分所有权人。 三、住宅区里的产权形态 （三）两方互有 一边为一个业主，另一边为另一个业主（或为若干个维持部分共有关系的业主的简单集合）所构成的产权形态，成为两方互有。 与部分共有相比，两方互有具有以下特征： 三、住宅区里的产权形态 （四）全体共有 在整个住宅小区内，除列举的专有部分、部分所有的权利客体以外的其余部分，如道路、绿化等，应为该住宅区所有区分所有权人全体共有。 “全体共有”与“共有”的区别： ◆集体经济、国有经济均为共有，其特征是只有一个所有权人； ◆全体共有的关系表示的是该物的权利主体是“若干个”甚至“许多个”所有权人，绝不会只有一个所有权人。 讨论：一楼住户该不该交电梯分摊费？ 在物业管理中，维修费用的分摊要根据产权而定。 物权法第七十二条规定，业主“不得以放弃权利不履行业务”。 三、住宅区里的产权形态 区分所有、部分共有、两方互有、全体共有是建筑物区分所有权的产权形态。 区分所有属于私人物品，属于私有产权性质。 两方互有、部分共有和全体共有属于准公共物品，属于集体产权性质。 四、物业管理的产权理论解释 （一）物业管理产生的产权理论解释 四、物业管理的产权理论解释 （一）物业管理产生的产权理论解释 外部性的影响更重要的在于产权制度的安排上，因为： ◆现代物业的产权结构是多元化的，每一位权利人在行使产权时必然会给他人带来正或负的外部效应； ◆现代物业存在两方共有、部分共有、全体共有等产权形态，如果不能区分财产所有者对各自财产的使用导致资源配置效率下降。 为了改变负外部效应，就需要其他更有效率的产权安排，这种产权安排就是集体产权安排。 四、物业管理的产权理论解释 （一）物业管理产生的产权理论解释 集体产权由一个集体做出行使资源的各种权利的决定，由集体的决策机构以民主程序对权利的行使做出规定和约束。 在物业管理市场中，业主委员会充当决策机构，但其缺乏专业知识和专业技能，很难胜任。 因此业主委员会将物业的管理权从所有权中分离出来，委托给物业服务公司，由物业服务公司承担物业的各种管理工作，业主委员会则监督指导，从而实现专业化分工，降低管理成本，使物业的各种资源配置达