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物业管理 主讲：廖小男 物业管理基本知识 一、物业的含义“物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate，由 香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地 上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在 国外，特别是在东南亚地区是作为 房地产的别称 或同义词而使用的。 物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的 地产，也可指单元性的建筑物。物业有大 小之别， 它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区 中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业 大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。 2.物业管理的涵义 2.物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托， 依照国家有关法律规定，按照合同或契约行使管理 权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以 经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，同 时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共 绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并为物业 所有人和使用人提供多方面的综合服务，使物业发 挥最大的使用价值和经济价值。 注意：物业管理经营人就是物业管理的企业或 组织。物业所有人就是业主。 物业管理的内容 物业管理基本上可以分为经营、管理和服 务三个方面。一、经营 主要是指依据经济规律、市场规则，进行 商业策划，制定并实施销售方案或者是评 估预测租金，制定出租方案，以便使物业 保值、增值。二、 管理物业 主要是指及时掌握房地产的变动和使用情况，使 房屋得以及时修缮，保持其使用功能，将房屋的 数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情 况等及时准确地记录下来，并及时变更有关记录。 此外，管理工作还包括物业管企业内部的管理， 如：财务、人事、工作安排、调度等以保障经营、 服务的正常运行。三、服务业主 是指准确，及时地满足业主和承租人的要 求，如清洁、保安、绿化及其他约定的服 务。 物业管理的这三个方面是相辅相成的，寓 经营管理于服务之中，在服务中完善经营 管理。 为什么要推行物业管理 物业管理存在的意义，并不仅在于简单维持社区秩序，保 障住户基本的居住条件，而是在于营造一种居住氛围，协 调好社区内各方面的关系，让住户既感觉到居家的便利， 又有一个良好的居住环境。 物业管理在我国是一个新兴行业，尚属起步发展阶段，其 最主要的功效，体现在物业的保值、增值上。物业管理的 水平在很大程度上决定了物业的价值。通过专业化物业管 理机构的运作和专业人员的努力，使物业保持干净整洁， 设施、设备得到良好的维修和养护并保持正常运营状态， 为业主和住户提供安全舒适的居住环境，保障物业有较高 的投资回报率。这样，物业才可以实现保值、增值；反之， 就会贬值。 未来的房地产市场，供求关系将会发生较大的变化，特别 是随着住房商品化的发展，个人将成为市场购买力的主体， 对房屋的要求也 将越来越高。发展商之间的竞争不再是简单的价格竞争、 广告竞争，而是较高层次的竞争--高水平、专业化的管理 和服务的竞争。对于日益成熟的消费者来说，物业管理将 成为人们购房时考虑的最重要的因素之一。 推行物业管理，有利于提高房地产的整体管理水平，实现 房地产业持续发展和增长方式的转变。大力推行物业管理， 对盘活房地产存量。启动房地产市场，进而促进房地产业 的发展由粗放型向集约型转变，由主要注重量的增长向质 的提高转变，实现可持续增长，都有十分积极的意义。推 行物业管理已经成为培育住房消费热点的一项重要措施。 推行物业管理，最重要的一点是有利于改 善人们的工作生活环境，增强城市的吸引 力和辐射力。全方位推行物业管理的结果， 必然会促使整个城市面貌的改变，这对改 善群众的生活工作环境，提高居民群众的 居住质量起着重要的作用；对提高城市的 知名度，增强城市的吸引力和辐射力，形 成良好的投资环境，振兴城市经济，有着 积极的意义。 物业管理与传统房管的区别 物业管理是传统房屋管理体制的革新，是我 国房地产业发展和房屋商品化的必然结果，他们之 间区别为： 第一，从管理体制看。传统的房屋管理是计划 经济管理模式下的行政性管理，管理主体包括政府、 企事业单位，采用的行政手段，属于行政性封闭式 管理，带有福利特点；物业管理是市场经济管理模 式下的经营性的管理，实施管理的主体是具有法人 资格的专业公司，是用经济手段进行的具有社会化 管理特点的有偿服务。 第二，从管理的内容上看。传统的房屋管理以 单一的“收租养房”为主要内容，房管部门主要承 担房屋及其设备的维修和养护，管理内容单一；物 业管理是对物业等实行全方位、多功能的经营、管 理服务，它既管房又要以人为核心提供物质和精神 两个方面的服务。提供有偿服务，执行“以业养房” 的方针，管理经费除自筹以外，还包括收取管理费、 服务费等。 第四，从管理对象的产权关系看，传统的房屋 管理，