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物业管理收费 一、包干制的物业服务费 （一）包干制的物业服务费的构成 包干制的物业服务费用的构成包括九项服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。其中物业管理企业利润的基数为物业管理人员工资加上企业办公费和折旧费之和构成，而物业管理企业法定税费的基数是以企业利润为基数。 （二）包干制物业服务费的特点 包干制物业服务费由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担 酬金制物业服务费 （一）酬金制物业服务费的构成 酬金制物业服务收费，是指物业管理企业预收物业服务资金，物业服务资金包括物业服务成本和物业管理企业的酬金，多退少补。 （二）酬金制物业服务费用的特点 酬金制物业服务费用实际上是预收的物业服务资金，其中酬金部分按约定比例或约定数额，由业主向物业管理企业支付足额酬金之外，全部用于物业服务合同约定的管理服务支出，如果结余退还业主，如不够由业主补足。 （三）对预收物业服务资金进行审计 二、物业服务费支付起始日期 （一）二手房的买受人应在办理产权转移登记之日，即房地产交易管理部门受理登记之日的次月支付物业服务费。 （二）新建商品住宅的买受人一般应在开发单位办理初始登记后通知业主办理入住手续的次月支付物业服务费。 （三）上海市有关部门规定，物业管理企业在办理入住手续时，可以预收物业服务费，预收期不得超过3个月。 三十九条业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的 ，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分 之五加收滞纳金。 什么是物业管理 物业的含义 物业管理的含义 物业管理的职能 物业服务费 一、物业的含义 “物业” 由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大 小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。 关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇； (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。 由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义 上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。 二、物业的性质 世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了 解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。 (一)物业的自然属性 物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质 ，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指： 1.物业的二元性 物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其 基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物 质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地 。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。 2.物业的有限性 物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建 建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。 3.物业的差异性和多样性 物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的发展 ，人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件，在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而言的 。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式的多样性。每一建筑物都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观，以及年代等方面 ，都存在着某种不同之处。 4.