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建设项目概况 3.1. 项目概况 项目位于经开区群文村，占地82068㎡，总建面积312866㎡，设计为14栋、26F≤楼层≤32F住宅，临街设置商业门面，配置有幼儿园、社区服务中心、医疗卫生等多类小区配套设施，周边市政配套设施完善，交通方便，生活成熟度较高，建成后将成为大型、具有较高品质的住宅小区。 3.2. 项目位置 项目位于绵阳会客厅中心、涪江西岸，距经开区管委会100余米；是市政府规划的会客厅内商业居住、文化娱乐、商务办公区域的中心；南面与大型高档社区—鸿越瑞櫊相邻；东面隔着杨柳依依的河堤与涪江在绵阳境内最宽阔的江面相望；滨江西路、贾家店街、群文路、气派的滨江路景观大道环绕小区四周。随着会客厅建设的快速推进，交通将极为便利；夏天的夜晚，望着月光朗照下波光粼粼的浩浩江水，呼吸着江面上飘过来的清新湿润空气，顿觉心旷神怡；出小区，跨过景观大道再上河堤，还可以挥动鱼杆享受垂钓的乐趣 。 3.3. 交通 28路、35路公交车终点站在项目附近50米处，乘公交车到达绵阳老城区只需十多分钟；项目距绵州大道300余米，绵州大道上有16路、25路、26路、4路公交车通向绵阳城中心；从小区驱车去南郊机场只需几分钟时间；乘两站公交车便可达到南湖汽车客运站，交通十分便利。 3.4.周边配套 项目周边生活配套设施完善，南郊综合市场、富临实验小学、南山中学以及距小区仅三站路的塘汛镇上的所有公共设施都将服务于小区；同时，项目身将配置包括幼儿园在内的公用配套设施和商业用房和使得项目周边生活配套将更加完善。 4.项目SWOT分析 4.1优势及机会 该项目位于建设中的绵阳会客厅、城南新区的中心，是绵阳市最具发展潜力的地段之一，使得该区域的房地产具有较大的升值空间； 该项目是绵投控股为中国石油西南油气田川西北气矿代建项目，所开发住宅面积的70％已被川西北气矿职工预订，因而市场风险极小； 该项目地块的拆迁安置已由政府完成，不会产生新的拆迁安置费用； 该项目的建设正处于国家建材价格回落期，有利于降低成本，而项目建成后房地产市场将有所回暖，有利于剩余部分的销售； 该项目是按7度设防，抗震性能大大优于现绵阳市场的大量存量房（震前建设、6度设防），因而具有更强的竞争力。 4.2劣势及威胁 该项目周边尚处于建设之中，包括医疗机构等部分配套设施有待进一步完善。? ? 第四章 项目投资环境与市场研究 4.1项目建设背景 2005年，绵阳市市委、市政府根据绵阳优势，明晰“建设科技城、发展县域经济、构建和谐绵阳”三大要务的发展思路，提出了建设绵阳百万人口大城市、四川副中心的目标，绵阳科技城建设进入新的发展时期。绵阳市委、市政府邀请国内外规划名家共同编制了《绵阳城市总体规划（2006-2020）纲要》，顺利通过省上评审。在此前提下，绵阳市市委、市政府提出绵阳科技城城南新区项目的建设。 市委、市政府提出建设绵阳科技城城南新区有着四个原因：一是绵阳作为中国唯一的科技城，党中央、国务院和省委、省政府对绵阳科技城和城市建设提出了很高的要求，同时也对科技城建设和城市发展高度重视。二是人民群众的期望。市委、市政府提出实施城市“三个提升”、打造绵阳科技城城南新区，也是顺应人民群众的要求。三是绵阳城市发展的需要。绵阳未来的发展，除了大力发展工业、旅游、县域经济外，还需提升绵阳城市建设步伐。加快城市建设不仅可以改善人民的生活环境，还可以进一步繁荣城市，提升城市形象，也是经济的重要增长极。因此，打造绵阳科技城城南新区是市委、市政府在科学研究的基础上形成的重大决策，也是绵阳市重点工程建设项目。 为了活跃绵阳三江六岸商贸，加快经济发展；为了在三江六岸形成最为吸引游客眼球的旅游目的地；为了增强城市吸引力，使其成为投资者的集中地；为了提升城市形象，为绵阳市民打造一个舒适的活动空间，造福绵阳市民，并分享城市公共设施；为了进一步提升绵阳科技城的现代化程度，文化品位、环境质量，充分体现绵阳融“山-水-林-文-城”五位一体的城市风貌，聚集人气、商气、财气，展示宜居、宜游、宜投资的绵阳形象，市委、市政府决定，将着力打造绵阳科技城城南新区，使之成为绵阳最为靓丽的名片。嘉来.涪滨印象项目作为绵阳科技城城南新区内先期启动的房地产项目，必将获得良好的发展机遇。 4.2.宏观经济形势 2008年，成为本轮经济增长周期的转折之年，国民经济增长由上升趋势转为下降趋势。从一季度开始经济增速逐季放慢的态势十分明显，但全年经济增长率仍将达到9%左右。由于担心经济增长下滑过快，党中央、国务院及时对宏观经济政策作了调整，先由由“两防”转为“一保一控”，11月9日，温家宝总理主持召开国务院常务会部署了进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的十大措施，到2010年底前投资4万亿人民币拉动内需，标志着国家开始实施积极地财政政策和适度宽松的货币政策。