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海口市出台法规处置停缓建工程 最近，海口市把处置积压房地产中的停缓建工程当作新一轮经济发展和城市建设的“牛鼻子”，通过人大立法采取强制措施加快处置，为处置积压房地产提供了新经验。 ４００多个停缓建工程曾被认为是海口市经济发展的制约瓶径之一，总建筑面积达１２０９万平方米，用地面积３１６万平方米，沉淀资金１４９亿元。这些工程百分之七十以上都是靠银行贷款兴建的，其特点是位置好、规模大、功能杂、成本高、产权不清，绝大多数的开发商都缺乏后续资金，无力再建。 为了加快处置停缓建工程，海口市政府先后到北海、广州、深圳、珠海、大连等城市考察学习处置停缓建工程的做法和经验，并根据国务院批准的《处置海南积压房地产试点方案》中可以运用经济手段消化存量的有关规定，结合实际制定出《关于加快停缓建工程处置工作的决定》，提请市人大审议并于今年６月公布施行。这一决定为停缓建工程产权人提供了限期建设、现状竣工和权益置换三种处置方式，要求产权人在６０日内申报处置方案，同时规定对位于城市重要区域、重要道路或对城市景观有重要影响的停缓建工程，产权人在规定期限内未申报处置方案或未按批准的处置方案实施的，由指定机构代为处置。代为处置的机构为具有独立法人资格的事业性质的机构。决定规定，产权人逾期未与代为处置机构签定代为处置协议的，由代为处置机构转让产权，或以投资经营、作为公共用地方式安排使用。按转让产权方式处置的，须通过房地产有型市场公开招标或拍卖；按安排使用方式处置的，可通过房地产有型市场向社会公开招商，由投资者投资经营使用，使用期满后将工程退还给产权人。 据悉，海口市已专门设立了处置停缓建工程受理、审批和监管的工作机构，制定了处置方案的报批程序、监管程序、具体工作方案、监督实施的措施等，以确保这项工作有序、规范、高效地展开；完善了配套的相关政策，列出停缓建工程复工建设及在销售过程中涉及的收费项目清单，明确免收或减收项目；组建代为处置的机构并确定其运作机制，成立了房地产估价鉴定委员会。据统计，全市停缓建工程转化为经济适用房续建的有９个项目，转化面积８９１１７．２９平方米，已预售面积６２３１０．６１平方米，应返还的土地出让金２７９７．４万元。 政府、银行、企业、社会“四个轮子”齐转，海口市处置积压房地产出现转机。截至7月4日，设在海口DC商业城的海口房地产交易市场交易活跃。据统计，该市场自今年1月开业至今，进驻的房产项目及相关行业项目超过70家，房产总成交面积约16.92万平方米（包括经济适用房、商品房、二手房及拍卖），共1470套，成交总额达2.327亿元，特别是中房型（80－100平方米），每平方米1000－1300元左右，路段好的转化房很受欢迎，需求甚旺。 但是，在这种买方市场看好的情况下，海口市房产市场却遇到了一些问题，主要是转化房有效供给不足，表现在：一是供需不同步，目前内地来海南购房者不断增多，超过购房比例的50％，海南积压房多，但产权明晰，无法律纠纷，可直接销售的房产少。二是政府转化房安全可靠，价格合理，消费者欢迎，但推出的量少，速度太慢。三是积压的房产户型、设计、价格、路段等都是在房地产热时遗留下来的问题，现在已不符合消费者需求，与21世纪市场要求也有不少差距。有些发展商对此也认识不足，仍有“抱住金砖不放”念头。四是由于转化房限价标准和土地出让金返还标准过低，开发商申请转化的积极性不高，市场有效供给不足，影响积压商品房的消化。 海口市处置工作中存在的问题已引起了有关部门及领导的重视，海南省把今年定为积压房地产的集中处置年，以资产管理公司的运作为重点，要加快剥离、加快确权、加快消化。海口市处置办外地对目前房产市场有效供给不足等问题，也正在加紧处置力度，根据土地级别划分，对全市一、二、三类地段的积压商品房进行调查，并结合当前海口市房地产市场形势，研究提高最高限价或返还土地出让金标准的方案，以增加有效供给，满足市场的需求，加快积压商品房的消化。同时，对近期的停缓建工程的处置工作进行了部署。 海口房地产交易有限公司总经理颜日强接受记者采访时说，海口房地产交易市场是展示海南地产的最佳窗口，他希望政府要重视这个有形市场的发展，并积极采取有效措施，激活海口房地产交易市场，满足广大消费者的购买需求。 　 海南房地产业的发展始于建省办大特区。十余年来，海南房地产市场经历了开创期、治理整顿期、恢复发展期、高峰期、调整期及低迷期等6个阶段。近几年陷入了低谷：房地产投资大幅萎缩，商品房大量积压，尚有大量半拉子工程和未开工项目，沉淀了上百亿元资金，造成金融资产严重沉积。 　　针对海南房地产严重积压，1999年国务院决定把海南作为全国处置积压房地产的试点，并给予许多实质性的政策支持。从某种意义上说，处置海南积压房地产主要