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2025年房地产经纪人房地产投资财务报表编制与分析专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房地产投资财务报表编制与分析专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人房地产投资财务报表编制与分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在编制房地产投资项目的现金流量表时，下列哪项不属于经营活动产生的现金

流出？

A、支付的土地购置款

B、支付的开发成本

C、支付的营销费用

D、支付的管理费用

【答案】A

【解析】正确答案是A。土地购置款属于投资活动产生的现金流出，因为它构成了

长期资产的购置。B、C、D三项均为项目运营或开发过程中的日常支出，属于经营活

动现金流出。知识点：现金流量表分类。易错点：容易将所有项目支出都归为经营活动，

忽略了投资活动与经营活动的区别。

2、房地产投资分析中，用来衡量项目盈利能力的核心动态指标是？

A、投资利润率

B、资本金净利润率

C、净现值（NPV）

D、成本利润率

【答案】C

【解析】正确答案是C。净现值（NPV）是考虑了资金时间价值的动态指标，能够

全面反映项目在整个计算期内的盈利能力，是投资决策的核心依据。A、B、D均为静

态指标，未考虑时间因素，无法准确反映项目真实收益。知识点：动态评价指标与静态

评价指标的区别。易错点：混淆静态指标与动态指标的应用场景，尤其在长期项目评估

中，动态指标更具说服力。

3、在房地产投资项目的财务报表中，资产负债表反映的是？

A、特定时期的经营成果

B、特定日期的财务状况

C、特定时期的现金流量

D、特定期间的成本费用

【答案】B

【解析】正确答案是B。资产负债表是静态报表，反映企业在某一特定日期（如年

末、季末）的资产、负债和所有者权益状况，是企业财务状况的“快照”。A是利润表反

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映的内容，C是现金流量表反映的内容，D是成本费用表反映的内容。知识点：三大基

本财务报表的功能定位。易错点：将“时期”与“时点”概念混淆，误以为资产负债表反映

的是一个时间段的情况。

4、房地产投资项目的“偿债备付率”指标，主要用于评价项目的？

A、盈利能力

B、清偿能力

C、营运能力

D、发展能力

【答案】B

【解析】正确答案是B。偿债备付率（DSCR）是指项目在借款偿还期内，各年可用

于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，是衡量项目清偿债务能力的关键指

标。A由净现值、内部收益率等衡量，C由存货周转率等衡量，D由销售增长率等衡量。

知识点：财务比率分析。易错点：将偿债备付率与利息备付率或投资回收期等指标的功

能相混淆。

5、在进行房地产投资敏感性分析时，通常选择的分析因素不包括？

A、销售价格

B、土地成本

C、折现率

D、公司注册资本

【答案】D

【解析】正确答案是D。敏感性分析是研究项目不确定性因素的变化对项目经济效

益评价指标影响程度的方法。销售价格、土地成本、折现率都是直接影响项目现金流和

最终收益的关键变量。公司注册资本是公司设立时的资本金，与具体项目的运营成本

和收入无直接关系，通常不作为项目敏感性分析的因素。知识点：不确定性分析。易错

点：可能会误将所有与公司相关的财务数据都列为分析对象，而忽略了分析对象应与项

目现金流直接相关。

6、下列哪项不属于房地产投资项目的总成本费用？

A、开发成本

B、运营费用

C、财务费用

D、土地增值税

【答案】D

【解析】正确答案是D。土地增值税是在项目产生增值并转让时才缴纳的税金，属

于一种税金支出，而非日常经营或开发过程中的成本费用。开发成本、运营费用和财务

费用共同构成了项目的总成本费用。知识点：成本费用构成。易错点：容易将所有支出

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