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房屋买卖合同

一、合同的基石：当事人与标的物的清晰界定

一份规范的房屋买卖合同，首先必须明确交易的双方与交易的对象。

买卖双方当事人的基本信息是合同的开篇之笔，亦是确立合同主体资格的关键。需详尽列明双方的姓名（或名称）、身份证号码（或统一社会信用代码）、联系地址、联系方式等。对于自然人，务必核对身份证信息的真实性；对于法人或其他组织，则需确认其工商登记信息及签约授权代表的合法性。在二手房交易中，尤其要注意房屋是否存在共有权人，若有，需共有人共同签署或出具明确的授权委托书，否则可能导致合同效力瑕疵。

交易房屋的基本情况则是合同的“标的物”，描述必须清晰、准确、无歧义。这包括但不限于：房屋坐落的详细地址（精确到门牌号）、房屋产权证号（或不动产权证号）、建筑面积（需注明是建筑面积还是套内建筑面积，以及是否包含公摊面积）、房屋用途（住宅、商用、办公等）、房屋结构、建成年代等。更为重要的是房屋的权属状况，需明确注明房屋产权性质（商品房、经济适用房、房改房等）、是否存在抵押、查封、租赁等权利限制情况。房屋的现状，如装修程度、附属设施设备（水、电、气、暖、有线电视、家具家电等）的归属与交付标准，也应在此部分详细列明，避免日后交割时产生争议。

二、交易的核心：价款、支付与税费

房屋价款是合同的核心条款，直接关系到双方的核心利益。合同中应明确约定房屋的总价款，以及单价（通常以每平方米建筑面积计算）。此价格是否包含装修、家具家电等，需与前述房屋现状描述相呼应。

价款的支付方式与期限是合同履行的关键环节，需要双方仔细磋商并明确约定。常见的支付方式包括一次性付款、分期付款、按揭贷款等。

*一次性付款：需明确全部款项的支付时间节点，通常与合同签订、房屋交付、产权过户等关键节点挂钩。

*分期付款：则需详细约定每期付款的金额、支付时间及对应的交易阶段。

*按揭贷款：这是目前购房的主要方式之一。合同中需明确首付款的金额、支付时间，以及银行贷款的申请责任方、贷款金额、贷款获批的期限。若因买方原因导致贷款无法获批或获批金额不足，如何处理（如买方补足差额、解除合同等）也应事先约定。

无论何种支付方式，均应明确约定收款账户信息（户名、开户行、账号），建议通过银行转账方式支付，并保留好所有支付凭证。

定金与订金的区分在此尤为重要。定金具有担保性质，根据《民法典》规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。而订金通常视为预付款，不具有担保效力，合同未履行一般可退还。合同中应明确所付款项的性质，并约定定金的金额（不得超过主合同标的额的百分之二十）、支付时间及在总房款中的抵扣方式。

税费的承担是房屋交易中另一项重要支出，种类繁多，如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、交易手续费等。合同中必须明确约定各项税费由哪一方承担，是各自承担法定部分，还是由某一方全部承担，或是按约定比例分担。这直接影响到买卖双方的实际交易成本，需谨慎约定。

三、权利的转移：交付与过户

房屋的交付与产权过户是房屋买卖合同履行的两大核心目标，标志着房屋实物控制权与法律所有权的转移。

房屋交付条款应明确约定交付的时间、地点、交付标准及交付方式。交付标准通常包括房屋本身的状况（如门窗完好、水电通畅、无结构性损坏等）、附属设施设备的数量与完好程度、相关费用（水、电、气、物业管理费、供暖费等）的结算截止日期及方式。交付时，双方应签署《房屋交接确认书》，对房屋状况进行验收，并办理相关费用的结清手续。

产权过户是实现房屋所有权转移的法定程序。合同中需约定办理房屋权属转移登记（即过户）的时间期限、双方的配合义务（如提供相关证件资料、共同到不动产登记机构办理手续等）。过户所需的各项资料由哪一方负责准备，以及过户手续办理完毕的标志（如不动产权证的颁发）也应明确。若因一方原因导致过户延迟或无法办理，应约定相应的违约责任。

四、风险的防范：违约责任与争议解决

违约责任条款是保障合同履行、约束双方行为的“安全阀”。合同中应对双方可能出现的违约情形及相应的违约责任作出明确、具体的约定。

常见的违约情形包括：买方逾期支付房款、卖方逾期交付房屋或办理过户手续、卖方提供的房屋产权存在瑕疵或与合同约定不符、买方无正当理由解除合同等。

违约责任的承担方式主要有：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金、适用定金罚则等。违约金的数额或计算方式（如按日计算逾期付款或逾期交房的违约金）应明确约定，且不宜过高或过低，需遵循公平合理原则。若一方的违约行为给另一方造成实际损失，损失赔偿范围（如直接损失、预期可得利益损失等）也应有所界定。对于根本性违约（如卖方“一房二卖”导致合同目的无法实现），守约方应有权解除合同并要求对方承担较重的违约责任。

不可抗力条款也不可或缺