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房地产成本控制流程管理手册

一、总则

1.1目的与意义

为规范公司房地产项目开发全过程的成本控制行为，提高成本管理水平，确保项目预期经济效益的实现，特制定本手册。本手册旨在建立一套科学、系统、高效的成本控制流程，明确各部门及相关人员在成本控制中的职责与权限，实现对项目成本的精细化、动态化管理，从而提升公司整体竞争力。

1.2基本原则

1.目标引领原则：以项目整体经营目标为导向，将成本控制目标分解到各个环节和岗位。

2.全员参与原则：成本控制是全体员工的共同责任，需贯穿项目开发全过程及各相关部门。

3.全过程控制原则：从项目投资决策、策划、设计、招投标、施工、竣工结算至后评价，实施全过程成本监控。

4.动态管理原则：根据项目进展和市场变化，对成本进行动态跟踪、分析与调整，确保成本处于受控状态。

5.责权利相结合原则：明确各部门及岗位的成本控制责任、权力和利益，形成有效的激励与约束机制。

6.效益优先原则：在保证工程质量、安全和进度的前提下，追求成本最优和综合效益最大化。

1.3适用范围

本手册适用于公司所有房地产开发项目的成本控制管理工作，公司各相关部门及所有参与项目开发的人员均应遵照执行。

二、成本控制流程

2.1项目投资决策与策划阶段成本控制

本阶段是成本控制的源头，对项目总成本具有决定性影响。

2.1.1市场调研与项目定位

*责任部门：投资发展部、营销策划部、成本管理部

*控制要点：

*深入进行市场调研，精准把握市场需求、竞争态势及价格走势。

*结合公司战略及资源状况，进行科学的项目定位（产品类型、档次、目标客群等）。

*充分考虑政策法规、城市规划、市政配套等外部环境因素对项目成本的影响。

2.1.2投资估算编制与审核

*责任部门：成本管理部牵头，投资发展部、设计部配合

*控制要点：

*根据项目定位、规划指标及初步方案，编制详细的投资估算。

*投资估算应涵盖土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、期间费用、税费等全口径成本。

*采用合适的估算方法，确保估算精度，为决策提供可靠依据。

*建立投资估算审核机制，由成本管理部负责人及公司相关领导审核。

2.1.3项目可行性研究与决策

*责任部门：投资发展部牵头，各相关部门配合

*控制要点：

*在投资估算基础上，进行全面的财务分析、风险评估及盈利预测。

*对不同开发方案进行比选，选择性价比最优的方案。

*项目决策应充分考虑成本因素，确保项目在经济上可行。

2.2设计阶段成本控制

设计阶段是控制工程造价的关键环节，对项目成本的影响最大。

2.2.1设计任务书编制

*责任部门：设计部牵头，营销策划部、成本管理部、工程部配合

*控制要点：

*在设计任务书中明确项目的功能需求、技术标准、品质要求及成本限额。

*将投资估算分解为各专业的设计限额指标。

2.2.2方案设计与成本优化

*责任部门：设计部，成本管理部参与

*控制要点：

*组织多方案比选，从建筑布局、结构形式、材料选用等方面进行成本优化。

*成本管理部对各方案进行经济性评价，提出成本优化建议。

*重点关注影响成本的关键设计因素，如地下室布局与层高、基础形式、外立面材料等。

2.2.3初步设计与概算编制

*责任部门：设计部，成本管理部审核

*控制要点：

*严格按照设计任务书及方案批复进行初步设计。

*编制初步设计概算，确保概算不超投资估算。

*对超概部分，必须进行原因分析并提出优化措施，报公司审批。

2.2.4施工图设计与预算编制

*责任部门：设计部，成本管理部审核

*控制要点：

*推行限额设计，确保施工图设计不突破初步设计概算。

*加强设计交底和图纸会审，及时发现并修正设计缺陷，避免后续返工浪费。

*成本管理部根据施工图编制施工图预算，作为招投标及后续成本控制的依据。

*对施工图预算与概算的差异进行分析，必要时进行设计调整。

2.2.5设计变更管理（设计阶段）

*责任部门：设计部牵头，成本管理部审核

*控制要点：

*设计阶段的变更应尽早提出，变更越早，对成本的影响越小。

*任何设计变更均需履行审批手续，成本管理部需对变更产生的成本增减进行评估。

2.3招投标与采购阶段成本控制

本阶段是将设计成果转化为合同价格的关键环节。

2.3.1招标策划与计划

*责任部门：招投标部牵头，成本管理部、工程部、设计部配合

*控制要点：

*根据项目进度计划，制定详细的招标采购计划。

*合理划分招标标段，明确招