2025年综合类-房地产估价理论与方法-比较法及其运用历年真题摘选带答案(5套合计50道单选).docxVIP

2025年综合类房地产估价理论与方法比较法及其运用历年真题摘选带答案(5套合计50道单选)

真题一

1.比较法中，采用间接比较得出的房地产状况调整系数为0.95，若可比实例在自身状况下的价格为3000元/平方米，则在估价对象状况下的价格为（）元/平方米。

A.2850

B.3158

C.3200

D.3300

答案：A

分析：在估价对象状况下的价格=可比实例价格×房地产状况调整系数=3000×0.95=2850元/平方米。

2.某可比实例成交价格为2000元/平方米，房地产状况调整系数中区域因素比估价对象好10%，个别因素比估价对象差5%，则可比实例经房地产状况调整后的价格为（）元/平方米。

A.1900

B.1910

C.1920

D.1930

答案：B

分析：区域因素修正系数为100/110，个别因素修正系数为95/100，调整后价格=2000×(100/110)×(95/100)≈1910元/平方米。

3.比较法中，选取的可比实例应符合的条件不包括（）。

A.与估价对象类似

B.成交日期与估价时点接近

C.成交价格为正常价格或可修正为正常价格

D.与估价对象位于同一街区

答案：D

分析：可比实例不一定与估价对象位于同一街区，只要在用途、规模、建筑结构等方面与估价对象类似即可。

4.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积为100平方米，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，一年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/平方米。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

答案：B

分析：首先计算各期付款在成交日期的现值，首期12万元现值就是12万元；半年后8万元现值=8÷(1+10%÷2)=7.619万元；一年后4万元现值=4÷(1+10%)=3.636万元。总价现值=12+7.619+3.636=23.255万元，单价=232550÷100=2325.5≈2326.41元/平方米。

5.比较法中进行交易情况修正时，若可比实例的成交价格是在卖方急于出售的情况下形成的，则应（）。

A.上调可比实例的价格

B.下调可比实例的价格

C.不做调整

D.无法判断

答案：A

分析：卖方急于出售，成交价格往往偏低，所以应上调可比实例价格。

6.某地区某类房地产2024年4月至10月的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2023年1月为100）。其中某宗房地产在2024年6月的价格为1800元/平方米，对其进行市场状况调整到2024年10月的价格为（）元/平方米。

A.2161.2

B.2200.4

C.2242.8

D.2281.6

答案：C

分析：调整后价格=1800×(98.1÷76.7)≈2242.8元/平方米。

7.选取可比实例时，可比实例的数量一般应在（）个。

A.12

B.310

C.10个以上

D.越多越好

答案：B

分析：可比实例数量一般应在310个，数量太少代表性不足，太多增加工作量。

8.某可比实例的成交价格为3000元/平方米，因交易税费负担问题，已知卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，若买卖双方的税费均由买方负担，则该可比实例的正常成交价格为（）元/平方米。

A.2803.74

B.2830.19

C.2941.18

D.3157.89

答案：B

分析：设正常成交价格为x，3000=x+x×7%，解得x=3000÷(1+7%)≈2803.74元/平方米（这是未考虑买方税费的错误算法），正确算法：设正常价格为x，3000=x+x×7%+x×5%，x=3000÷(1+7%+5%)≈2830.19元/平方米。

9.比较法中，建立价格可比基础不包括（）。

A.统一付款方式

B.统一采用总价

C.统一币种和货币单位

D.统一面积内涵和单位

答案：B

分析：建立价格可比基础包括统一付款方式、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位等，不一定统一采用总价。

10.某可比实例房地产的实物状况比估价对象优2%，则其实物状况调整系数为（）。

A.1.02

B.0.98

C.1.04

D.0.96

答案：B

分析：实物状况比估价对象优2%，则调整系数为100/(100