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2025年估价师考试题库及答案

一、单项选择题

1.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A.发明

B.发现

C.创造

D.确定

答案：B

解析：房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师的作用是通过科学的方法和专业的判断去发现其价值，而不是发明或创造价值。价值是客观存在的，只是需要估价师去揭示。

2.同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为（）。

A.无租约限制价值＝承租人权益价值－出租人权益价值

B.无租约限制价值＝出租人权益价值－承租人权益价值

C.无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值

D.以上均不正确

答案：C

解析：无租约限制价值是指不考虑租赁因素影响的房地产价值。出租人权益价值是指出租人对房地产拥有的权益价值，承租人权益价值是指承租人对租赁房地产所拥有的权益价值。所以无租约限制价值等于出租人权益价值与承租人权益价值之和。

3.某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有公用建筑面积为15m2，按套内建筑面积计算的价格为3000元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.2400

B.2500

C.2600

D.2800

答案：B

解析：首先计算套内建筑面积，套内建筑面积=建筑面积-分摊的共有公用建筑面积=100-15=85m2。已知按套内建筑面积计算的价格为3000元/m2，则该套住宅的总价=3000×85=255000元。按建筑面积计算的价格=总价÷建筑面积=255000÷100=2500元/m2。

二、多项选择题

1.房地产的独一无二特性导致了（）。

A.难以出现相同房地产的大量供给

B.房地产市场不能实现完全竞争

C.房地产交易难以采取样品交易的方式

D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

E.房地产价值量大

答案：ABCD

解析：房地产的独一无二特性使得每宗房地产都有其独特之处，难以有完全相同的房地产大量供给，这就导致房地产市场不是完全竞争市场。由于其独特性，不能像一般商品那样通过样品交易。而且每宗房地产的价格会因自身特点和交易者个别因素而千差万别。而房地产价值量大是由其本身的特性如不可移动、寿命长久等决定的，并非独一无二特性导致。

2.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。

A.独一无二

B.寿命长久

C.供给有限

D.价值量大

E.保值增值

答案：AD

解析：房地产的独一无二特性使得不同房地产之间差异较大，难以简单比较和定价，需要专业估价来确定其价值。价值量大也使得房地产交易涉及的金额巨大，为了保障交易的公平合理，需要专业估价师进行估价。寿命长久、供给有限和保值增值虽然也是房地产的特性，但不是决定房地产需要专业估价的直接因素。

三、判断题

1.房地产估价原则是为了使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。（）

答案：错误

解析：房地产估价原则是为了使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有相近性，而不是近似性。相近性强调的是在合理范围内的接近，更准确地表达了估价结果的要求。

2.房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（）

答案：错误

解析：房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能。而配套的基础设施属于房地产的区位因素中的外部配套设施状况，不属于实物范畴。

四、计算题

1.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。

解：

（1）计算建筑物的重置价格

①建造成本=800万元

②管理费用=800×3%=24万元

③投资利息：

第一年投入成本=800×60%=480万元，第一年利息=480×[(1+6%)^1.5-1]≈43.27万元

第二年投入成本=800×40%=320万元，第二年利息=320×[(1+6%)^0.5-1]≈