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2025年房地产估价试题及答案

一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A.发明

B.发现

C.创造

D.确定

答案：B

解析：房地产价值是客观存在的，估价师的作用是运用科学的方法和专业知识去发现房地产的价值，而不是发明或创造价值。确定价值表述不准确，发现更能体现估价的本质。

2.下列房地产中，通常情况下，最适用比较法估价的是（）。

A.标准厂房

B.行政办公楼

C.医院

D.纪念馆

答案：A

解析：比较法适用于具有交易性的房地产，标准厂房有较多的交易实例，可通过比较类似厂房的交易价格来评估其价值。行政办公楼、医院、纪念馆等通常很少发生交易，不适合用比较法估价。

3.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和50元/㎡，则该宗土地的减价修正额为（）元/㎡。

A.50

B.250

C.300

D.350

答案：B

解析：每平方米建筑面积的净拆迁费用=拆迁费用-残值=300-50=250元/㎡，所以该宗土地的减价修正额为250元/㎡。

4.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的净收益分别为15万元、18万元、23万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在25万元左右，如果报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.280.21

B.281.30

C.282.56

D.283.71

答案：A

解析：首先，计算前3年净收益的现值：

\(V_1=\frac{15}{(1+8\%)}+\frac{18}{(1+8\%)^2}+\frac{23}{(1+8\%)^3}\)

\(=\frac{15}{1.08}+\frac{18}{1.1664}+\frac{23}{1.259712}\)

\(=13.89+15.43+18.26=47.58\)（万元）

然后，计算第4年起净收益的现值（视为永续年金，先折现到第3年末，再折现到现在）：

\(V_2=\frac{25}{8\%}\times\frac{1}{(1+8\%)^3}\)

\(=\frac{25}{0.08}\times\frac{1}{1.259712}\)

\(=312.5\times0.793832=248.03\)（万元）

最后，该宗房地产的收益价格\(V=V_1+V_2=47.58+248.03=280.21\)（万元）

5.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

答案：A

解析：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款

已知未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，已抵押贷款余额为1000万元，社会一般贷款成数为50%，拖欠的建设工程价款为1000万元。

再次抵押价值\(=6000-\frac{1000}{50\%}-1000\)

\(=6000-2000-1000=2500\)（万元）

6.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1500㎡，土地单价为1500元/㎡，建筑物的重置价格为2000元/㎡，成新率为80%，则该宗房地产的价值为（）万元。

A.375

B.420

C.450

D.500

答案：B

解析：土地价值=土地面积×土地单价=1000×1500=150（万元）

建筑物价值=建筑面积×重置价格×成新率=1500×2000×80%=240（万元）

该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=150+240=420（万元）

7.下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（）。

A.小区的配套设施状况

B.朝向、楼层

C.建筑结构

D.周围环境景观

答案：C

解析：建筑结构属于实物因素。小区的配套设施状况和周围环境景观属于区位因素中的外部配套设施和自然环境因素；朝向、楼层属于区位因素中的位置因素。

8.某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡，建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价格为1800元/㎡，市场上同类房地产