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2025年综合类-房地产估价理论与方法-第九章假设开发法及其运用历年真题摘选带答案(5卷100道合辑-单选题)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第九章假设开发法及其运用历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】假设开发法的核心思想是评估待开发土地的价值，其计算公式为假设开发完成后的土地价值减去预计的开发成本、开发利润、税费和风险溢价。以下哪项是公式中的核心要素？

【选项】A.当前土地市场价值

B.未来开发完成后的土地价值

C.开发完成后的地上建筑物价值

D.开发成本中的不可预见费用

【参考答案】B

【详细解析】假设开发法基于“未来开发完成后的价值”评估土地价值，公式为：待开发土地价值=未来开发完成后的价值?（开发成本+开发利润+税费+风险溢价）。选项B直接对应公式中的核心要素，其他选项为公式中扣除项的组成部分。

【题干2】假设开发法适用的前提条件是待开发土地的用途已明确且规划确定，以下哪项属于不适用该方法的情形？

【选项】A.土地用途已明确为商业用地

B.土地用途尚未明确，存在多种开发可能性

C.土地已通过规划审批，确定开发为住宅用地

D.土地存在潜在污染风险需特殊处理

【参考答案】B

【详细解析】假设开发法要求待开发土地的用途和规划明确，以便准确预测未来收益。若用途未明确（如选项B），无法合理估算开发后的价值，故不适用。选项A、C均符合适用条件，D属于其他估价方法（如成本法）的适用范围。

【题干3】在假设开发法中，净收益通常指未来开发完成后的净现金流量，其计算应扣除哪些成本？

【选项】A.市场调研费用

B.未来开发成本

C.开发利润

D.所得税

【参考答案】B

【详细解析】净收益=未来开发完成后的净现金流量?未来开发成本?开发利润?税费。选项B（未来开发成本）是净收益计算的核心扣除项，其他选项中市场调研费用属于前期成本（计入开发成本），开发利润和税费为独立扣除项。

【题干4】假设开发法中，开发完成后的价值通常采用哪种方法评估？

【选项】A.成本法

B.市场比较法

C.收益法

D.剩余法

【参考答案】B

【详细解析】开发完成后的价值是假设开发法的关键输入参数，需通过市场比较法（选项B）获取同类项目的市场交易价格，结合区域价格趋势调整确定。其他方法（如成本法、收益法）与开发完成后的价值评估逻辑不符。

【题干5】在确定开发项目的成本利润率时，应优先考虑哪个因素？

【选项】A.开发项目的类型

B.开发企业所在地区的行业标准

C.全国的平均成本利润率

D.开发企业的历史利润水平

【参考答案】B

【详细解析】成本利润率的确定需结合地区经济特点（选项B），不同地区开发成本差异显著（如一线城市与三四线城市）。全国平均或企业历史水平（选项C、D）可能脱离当前市场环境，选项A（项目类型）影响利润水平但非决定性因素。

【题干6】假设开发法中，风险调整通常通过哪种方式实现？

【选项】A.降低净收益折现率

B.提高开发完成后的价值

C.增加不可预见费用比例

D.调整风险调整系数

【参考答案】D

【详细解析】风险调整系数是假设开发法中直接用于修正未来收益不确定性的参数，通过调整系数（如折现率=无风险利率+风险系数×风险溢价）反映风险对净收益的影响。选项A为折现率调整的体现，但属于风险调整的具体操作方式，而非风险调整本身。

【题干7】假设开发周期较长（如5年以上），对估价结果的影响主要体现为？

【选项】A.开发利润增加

B.开发成本降低

C.折现损失增大

D.风险溢价提高

【参考答案】C

【详细解析】开发周期越长，未来净收益的折现现值越低（时间价值效应），导致折现损失（选项C）显著增加。选项A、B与开发周期无直接关联，选项D（风险溢价）可能因周期延长而提高，但折现损失是核心影响。

【题干8】假设开发法中，开发成本通常包括哪项内容？

【选项】A.市场推广费用

B.土地购置成本

C.建筑安装工程费

D.所得税

【参考答案】B

【详细解析】开发成本的核心构成是土地购置成本（选项B）和建设安装工程费（选项C），市场推广费用（选项A）属于前期费用（计入开发成本），所得税（选项D）为税费项。需注意区分成本与税费。

【题干9】假设开发法中，不可预见费用的比例通常为多少？

【选项】A.1%-3%

B.5%-10%

C.10%-15%

D.15%-20%

【参考答案】B

【详细解析】不可预见费用是开发成本的组成部分，行业惯例为5%-10%（选项B）。选项